Kto z nás by si neužil vízie o kúpe núdzového domu, jeho oprave a predaji za pekným ziskom? Vďaka šou HGTV to vyzerá úplne jednoducho - a tiež zábavne. Ale niekedy aj veteráni týchto šou a profesionáli s veľkými vreckami boj zarobiť peniaze na preklápanie domov —Nebo aspoň natoľko, aby to stálo za to stres a problémy.
Nie ste presvedčení? Predstavme si, že kúpime unavený starý dom za 300 000 dolárov, investujeme 50 000 dolárov do opráv a vylepšení a predáme ho za 400 000 dolárov so ziskom 50 000 dolárov. Znie to celkom dobre, však? V mene praskania bublín sa pozrime, ako ostré hrany reality môžu vyraziť diery v našej preklopenej fantázii.
duchovný význam 888
Dôvod č. 1: Provízie
Pri každom predaji domu začínate so stratou, pretože za provízie realitnej kancelárii zaplatíte v priemere 5% až 6%. Aj keď ste realitný maklér, spravidla budete musieť zaplatiť províziu zástupcovi kupujúceho vo výške 2,5% až 3%. Ale pre väčšinu ľudí to znamená, že potrebujete domov, ktorého hodnotu by ste ocenili najmenej o 5%, aby ste sa vyrovnali.
Pri použití celoštátneho priemeru provízie 5,26% zaplatíme za predaj nášho domu za 400 000 dolárov poplatky realitnej kancelárii 21 040 dolárov - toto číslo nezahŕňa ani marketing alebo predstavenie. To znižuje naše zisky až na 28 960 dolárov.
Dôvod č. 2: Čas nie je na vašej strane
Prestavby relácií na HGTV sú upravené tak, aby zhustili dlhý a komplikovaný proces až po jednu epizódu. Pravdou je, že akýkoľvek projekt prestavby vyžaduje čas - a zvyčajne oveľa viac, ako si myslíte. Dodávateľ Tom Silva zo spoločnosti PBS’s Tento starý dom povedal mali by ste očakávať, že kompletná rekonštrukcia kuchyne bude trvať dva až šesť mesiacov. A bez ohľadu na rozpočet a časový harmonogram, pre ktorý sa rozhodnete, bude vám to trvať dlhšie a bude vás to stáť viac, povedal mi Silva v januári. Je to preto, že počas veľkej prestavby sa takmer vždy vyskytnú neočakávané problémy alebo zmeny dizajnu.
A to platí, ak môžete dokonca získať dodávateľa. Sme uprostred a nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily , a na rušných trhoch sú dobrými stavebnými profesionálmi rezervované na mesiace ; prijatie spätnej väzby alebo cenovej ponuky môže trvať niekoľko týždňov. A bez výhody národného televízneho publika je u vášho dodávateľa oveľa menšia pravdepodobnosť, že bude pracovať nadčas, aby v prípade komplikácií dokončil prácu na vašom časovom pláne.
Čím dlhšie však nehnuteľnosť držíte, tým dlhšie platíte režijné náklady, ako sú poistenie, dane z nehnuteľnosti a účty za energie. Za predpokladu, že ste schopní dokončiť prácu a predať dom do šiestich mesiacov - čo je pravdepodobne optimistické - budete stále na háku polročnej dane z nehnuteľností, poistenia a verejných služieb. Na priemerná efektívna miera 1,15% , samotné dane z majetku vo výške 300 000 dolárov by po šiestich mesiacoch predstavovali 1 725 dolárov; Pridajte poistenie vlastníkov domov a účty za elektrinu, plyn a vodu a náš zisk sa ďalej zmenšuje.
Dôvod č. 3: Dane
Keď obyčajní ľudia predávajú dom, vo všeobecnosti sa nemusia starať o platenie daní zo zisku, aj keď je to dosť podstatné. Ak predáte dom, v ktorom ste bývali dva z posledných piatich rokov, nebudete dlhovať žiadne dane so ziskom až 250 000 dolárov (500 000 dolárov, ak ste ženatý, podávate spoločne).
Ak však obrátite dom do roka, každý zisk sa bude považovať za krátkodobý kapitálový zisk, ktorý je zdanený ako pravidelný príjem-na ceny až 37% , v závislosti od vášho iného príjmu. Predajte v druhom roku a zisky podliehajú zhovievavejšej dlhodobej miere kapitálových výnosov, ktoré pohybuje sa od 0% do 20% .
Povedzme, že po províziách a účtovných nákladoch nám zostane zisk 25 000 dolárov. Ak zarobíme viac ako 38 700 dolárov ročne v našej každodennej práci, bude to zdanené sadzbou najmenej 22%. Náš zisk je teraz orezaný na 19 500 dolárov. A dokonca sme nezohľadnili veci, ako sú náklady na zatvorenie, ktoré sa tiež pohybujú v tisícoch.
Dôvod č. 4: Tiež to robia všetci ostatní
Napriek tomu, aj keď to nie je ani polovica zisku, ktorý sme si pôvodne predstavovali, 19 500 dolárov by bolo pre väčšinu z nás vítaným prekvapením. Problém je v tom, že výplata je spojená s veľkým rizikom. Na kúpu a obnovu domu je potrebná obrovská investícia kapitálu, času a energie.
Existuje veľmi malá rezerva na omyl - a existuje veľmi reálna možnosť, že nemôžete predať dom za to, čo ste dúfali. Môže vám zostať dom, ktorý nemôžete predať, a náklady, ktoré sa stále hromadia mesiac čo mesiac.
To sa môže zdať nepravdepodobné na dnešnom horúcom realitnom trhu - keď sa dokonca aj úplne nevýrazný bungalov Bay Area dokáže predať za státisíce dolárov nad požadovanú cenu.
Ale zvážte to: Američania v roku 2017 prevrátili viac ako 207 000 domov - najviac od roku 2006 . Profesionálne domáce plutvy tvrdia, že konkurencia je tuhšia než kedykoľvek predtým a že zarobiť peniaze je oveľa ťažšie, ako to bolo v dôsledku krízy v oblasti bývania.
Ešte dôležitejšie je, že mnohé z týchto plutiev na bývanie v roku 2006 sa chystali čeliť finančnému krachu: Do roku 2009 sa hodnoty domov prepadli z vrcholov polovice roku 2000 a milióny majiteľov domov-a člnkov-museli čeliť exekúcii. Nový výskum v skutočnosti naznačuje, že domové plutvy môžu mať zohral nadrozmernú úlohu pri spôsobení bytovej krízy .
Ak sa predaj spomalí alebo sa ceny začnú v mesiacoch, keď nalievate peniaze do nehnuteľnosti, skĺznuť, môžete skončiť s predajom v oveľa inom prostredí, ako ste kúpili dom. Dno môže vypadnúť z trhu s bývaním rýchlejšie ako Môžete povedať, 2008.
