Nezainteresovanému môže proces nákupu domu pripadať ako nekonečný kolobeh obručí, cez ktoré treba skočiť. Ale tieto obruče tam sú z nejakého dôvodu - v stávke je veľa peňazí a toľko pohyblivých častí medzi kupujúcim, predávajúcim a veriteľom. Čím viac brán firewall pred zatvorením je, tým je menšia pravdepodobnosť, že sa niekto zasekne na zlej dohode. Jedným z týchto únavných, ale nevyhnutných záverečných krokov je domáce hodnotenie.
čísla 11:11
Ste v procese pred uzávierkou a ste zvedaví, čo sa vlastne stane v deň hodnotenia? Odborníci tvrdia, že môžete očakávať toto:
Po prvé, čo je to domáce hodnotenie a čo zahŕňa?
Povedzme, že si beriete hypotéku na zaplatenie domu s cenou 200 000 dolárov. Plánujete si teda vziať hypotéku vo výške 200 000 dolárov - a možno ešte o niečo viac na pokrytie nákladov na zatvorenie - a očakávate, že to všetko splatíte v priebehu nasledujúcich 30 rokov. Ale povedzme, že v 10. roku hypotéky sa niečo stane a už nemôžete splácať hypotéku. Banka zabaví domácnosť a vráti ju na trh, aby získala späť svoje náklady. Ale zistia, že váš dom v hodnote 200 000 dolárov mal v skutočnosti po celý čas hodnotu iba 180 000 dolárov. Ach, búú! Banka prišla o peniaze!
Teraz sa to nestane, pretože ak existuje jedna vec, ktorou by hypotekárni veritelia vedeli, ako postupovať, je to ochrana ich investície. Namiesto toho, aby vám v dobrej viere požičali peniaze na dom, budú potrebovať súhlas, ktorý potvrdí skutočnú, nezaujatú hodnotu domu. Tak budú presne vedieť, akú hodnotu má kolaterál, ktorý držia za pôžičku (váš domov).
Aj keď sa môže zdať, že hodnotenia sú v prevažnej miere prospešné pre veriteľa, odvedú tiež dobrú prácu, ktorá vás ochráni pred platením za predražený dom.
A hodnotenia nie sú len pre kupujúcich domov. Majitelia domov ich používajú aj pri refinancovaní z rovnakého dôvodu: Veriteľ potrebuje vedieť skutočnú hodnotu domu predtým, ako požičia akúkoľvek hotovosť.
Ako teda odhadcovia prídu na túto skutočnú, nezaujatú hodnotu? Podľa Realtor.com „Dom odhadcu navštívi odhadca a určí jeho hodnotu na základe faktorov, ako je jeho stav (je v ňom bezpečné bývať?“), celková rozloha a rozloženie, a ak bol zrekonštruovaný alebo má nejaké jedinečné vlastnosti. Podľa domácich sprievodcov SF Gate odhadca sa tiež pozrie na to, ako sa priestor používa, na počet spální a kúpeľní a ich veľkosti. Medzi ďalšie premenné patrí, koľko pôdy sa skutočne užíva a veľkosť pozemku, bez ohľadu na to, či tu garáž je alebo nie je (garáž predstavuje pre dom veľkú hodnotu, najmä ak predajca býva niekde so všetkými štyrmi ročnými obdobiami) a či dom ponúka akékoľvek verejné služby. Skúmajú sa aj hlavné inžinierske siete, ako je kúrenie, vodoinštalácia a elektrika.
Do úvahy sa berú aj vonkajšie faktory, podľa Homelight . Odhadcovia sa pozrú na okolie domu (či už je to v mestskom, prímestskom alebo vidieckom prostredí) a jeho klasifikáciu podľa zón.
Odhadca zváži aj súčasný stav miestneho realitného trhu. Podľa Investopedia , pri hodnoteniach sa používajú aj ceny blízkych, porovnateľných a nedávno predaných nehnuteľností (tiež známe ako Comps).
Po prechádzke odhadca vypracuje správu-najčastejšie Jednotná správa o ocenení za bývanie - ktoré zhromažďuje všetky tieto informácie podrobne. Formulár ide priamo od odhadcu k veriteľovi, ale kópiu dostanete aj od svojej hypotekárnej spoločnosti (zákon vám vyžaduje, aby ste ju dostali).
Kto platí za domáce ohodnotenie?
Banka zvyčajne poskytne svojmu veriteľovi - chcú sa uistiť, že je to niekto, komu dôveruje, pretože ide o ich peniaze na internete. Ale podľa Realtor.com Vy, kupujúci, zaplatíte účet. Ak je však predajca skutočne motivovaný vyložiť svoj dom, niekedy pokryje hodnotenie a zníži vaše celkové náklady na zatvorenie.
Podľa príručky FHA , hodnotenia zvyčajne stoja od 300 do 400 dolárov.
Čo to znamená, keď sa hodnotenie nezhoduje s ponukou predajcu?
Hodnotenia môžu niekedy hodiť kľúč do procesu zatvárania. Bežným problémom je, ak je hodnotenie nižšie ako ponuková cena.
Povedzme, že vaša ponuka na 550 000 dolárov (uvádzacia cena) bola predajcom prijatá. Odhad však stojí 520 000 dolárov. Váš hypotekárny veriteľ vám teraz poskytne iba 520 000 dolárov za dom, pretože to je to, čo zaručene získajú, ak ho budú musieť vrátiť späť na trh.
Prečo by teda existoval nesúlad medzi požadovanou cenou domu a skutočnou hodnotou domu? Existuje niekoľko dôvodov, podľa RealEstate.com:
1. Ponúkacie vojny
Ak kupujete na konkurenčnom trhu, kde sú ceny domov kvôli dopytu zvýšené, mohli ste vyhrať nad niekoľkými uchádzačmi jednoducho preto, že vaša ponuka bola najvyššia.
2. Sezónnosť
Rovnako ako svadobný priemysel a televízia v hlavnom vysielacom čase má aj nehnuteľnosť svoje rušné a pokojné sezóny. Ak je oblasť trhu sezónna, hodnotenie to odzrkadlí, pretože je to len odraz trhu, hovorí Michael Vargas, spoluzakladateľ spoločnosti Vanderbiltovo hodnotenie v New Yorku. Niektoré trhy sú na jar najrušnejšie a vedú k najvyšším hodnotám.
Mimo kalendára môžu ponukové ceny zvyšovať aj iné faktory, ako napríklad ekonomika oblasti, hovorí Vargas. Zamyslite sa napríklad nad tým, ako Silicon Valley za posledné desaťročie zvýšilo ceny domov v Bay Area: Technologické spoločnosti priniesli do tejto oblasti množstvo pracovníkov s dostatkom peňazí. Nehnuteľnosti sú dobrou investíciou, takže na realitný trh prichádzal príliv potenciálnych kupcov. Existuje však iba obmedzený počet dostupných nehnuteľností a priestoru na umiestnenie nových budov/domov, takže to, čo je na trhu, sa stáva veľmi vzácnym (t. J. Drahým). Zatiaľ čo niektoré trhy majú cenový strop kvôli počtu kupujúcich, ktorí si môžu skutočne dovoliť priebežné ceny nehnuteľností, kupujúci v oblasti Bay Area stále viac a viac dostávajú hotovosť, aby mohli stále častejšie predkladať ponuky. Kvôli tomu, nadmerne žiadané ponuky sú novou normou v tejto oblasti.
3. Zlý odhadca
Môžete uviaznuť v odhadcovi, ktorý nemá dostatočné skúsenosti alebo túto oblasť veľmi dobre nepozná. Ak sa vám to stane, existuje východisko: V prvom rade majte dôkazy na podporu svojho tvrdenia - to znamená údaje o vašej oblasti z dôveryhodných zdrojov, nedávne predaje v okolí, informácie od iných agentov, ktorí v danej oblasti čakajú na predaj atď. . Nepopierajte však iba nízke hodnotenie, pretože vy cítiť dom má väčšiu hodnotu.
Mali by ste mať oporu v tvrdení, že si myslíte, že odhadca nie je dostatočne informovaný, a nielen v tom, že nesúhlasíte s hodnotovým názorom, hovorí Vargas.
4. Nedostatok porovnateľných vlastností
Niektoré domy sú určite jedinečné. Povedzme, že ste predložili ponuku na jediný domov v štýle Franka Lloyda Wrighta v štvrti plnej rančov. Aj keď sa vám nehnuteľnosť páči pre jej jedinečnosť, odhadcovia nemusia oceniť, ako sa to prejavuje len veľmi málo kompasmi. Aj keď odhadca vo svojej rovnici zohľadňuje historické údaje a predajnú cenu a hodnotu susedných domov, na zálohovanie ponukovej ceny nemusí byť k dispozícii dostatok dodatočných informácií o nehnuteľnosti.
To znamená, že určite existujú odhadcovia, ktorí vedia, ako pracovať s netradičnými vlastnosťami.
Skúsení odhadcovia vedia, ako zaobchádzať s jedinečnými vlastnosťami a ako je možné určiť hodnotu pre špeciálne jedinečné vlastnosti domu, hovorí Vargas.
A majte na pamäti, že aj keď by ste mohli v jedinečnosti nehnuteľnosti nájsť hodnotu, v skutočnosti to môže byť na ujmu (myšlienka tzv. funkčné zastaranie .)
Čo môžete urobiť, ak je vaše hodnotenie nižšie, ako sa očakávalo?
Ak je domáce hodnotenie nižšie ako vaša ponuka, máte niekoľko možností:
1. Môžete požiadať predajcu o zníženie ceny.
Na konkurenčnom trhu to pravdepodobne nebude prekážkou, ale je to určite najľahšie riešenie pre vás-a tiež pre predajcu, ak má motiváciu dostať nehnuteľnosť z rúk.
2. Odložte ďalšie peniaze na pokrytie rozdielu medzi ponukou a hodnotením
Môžete to urobiť buď v hotovosti, alebo môžete vziať a druhá hypotéka.
3. Odvolajte sa alebo vydajte vyvrátenie k hodnoteniu
Vargas hovorí, že to urobte iba vtedy, ak je to v skutočnosti určené ako chybné alebo nepresné. Môžete tiež získať ďalšie ocenenie, opäť za desetník.
4. Odíďte
Môžete prísť o trochu peňazí, ale môže to byť pre vás najlepšia voľba, ak všetko ostatné zlyhá.
A pamätajte: Domáce hodnotenie sa líši od inšpekcie (ktorú ste mali tiež urobiť). Odhadca robí prehliadku, aby určil hodnotu nehnuteľnosti hlavne pre veriteľa, ale aj pre vás. Inšpektor vykonáva dôkladnú prehliadku domu, aby ste zhodnotili všetky riziká. Oba berú do úvahy stav domu, ale je tu inšpektor, aby sa ubezpečil, že kupujúci si je vedomý škôd, ktoré bude musieť opraviť alebo vymeniť, ak ich nakoniec kúpi. Obe prechádzky sú pri kúpe domu veľmi dôležité-hodnotiaca a inšpekčná správa vám pomôže určiť, či robíte múdry nákup. Nikto nechce skončiť v situácii, ako je The Money Pit.
čo znamená 411
Ďalšie skvelé informácie o realitách:
- Podľa realitných kancelárií prvé veci, ktoré by ste si mali do nového domova kúpiť
- Kuchyňu v tomto vysnívanom dome v Los Angeles s rámom musíte vidieť
- Najlepšie materiály pre kuchynské dosky, podľa domácich majstrov
- Čo by mohol váš poradie narodenia povedať o mieste, kde žijete
- 9 rozkošných rámov A, ktoré si môžete požičať pod 100 dolárov
