Keď sme sa s manželom rozhodli presťahovať sa z Denveru do Indianapolisu a kúpiť si dom, vedeli sme, že tento proces bude pokorný. Jediné, čo sme vedeli o procese kúpy domu, bolo sledovanie HGTV alebo rozhovor s priateľmi a rodinou, ktorí to už urobili. Rozhodli sme sa do toho skočiť s otvorenou mysľou a opatrným prístupom.
Prvým zásadným rozhodnutím, ktorému sme čelili, bolo rozhodnutie, ktorý typ hypotéky je pre nás najvhodnejší: Federálna správa bývania (FHA) alebo konvenčná. Mali sme všeobecnú predstavu o tom, v čom sú tieto pôžičky odlišné, ale trvalo dlho, kým sme zistili, ktorá možnosť najlepšie vyhovuje našim potrebám práve teraz a po dobu trvania pôžičky. Tu sme sa rozhodli:
Čo je pôžička FHA?
Najprv si vysvetlíme rozdiel medzi týmito dvoma druhmi pôžičiek: Pôžička FHA je hypotéka, ktorú podporuje federálna vláda a spravuje ju veriteľ tretej strany. V zásade to znamená, že vláda zaplatí veriteľovi, ak nakoniec nebudete môcť splácať - ale v prípade nesplácania pôžičky vám bude naďalej hroziť vylúčenie. Z tohto dôvodu sú veritelia k poskytovaniu pôžičiek o niečo zhovievavejší, čo znamená, že budú akceptovať nižšie kreditné skóre (pôžičky FHA majú minimálne kreditné skóre 500, zatiaľ čo konvenčné pôžičky zvyčajne vyžadujú skóre v 600 -tych rokoch) a akontácie ( štandard je 3,5 percenta).
Pôžičky FHA tiež vždy vyžadujú poistné na hypotekárne poistenie (MIP), čo je poplatok za hypotéku, ktorý zaplatíte za celú dĺžku pôžičky. Váš MIP sa pohybuje medzi 0,45 a 1,05 percenta hodnoty vašej hypotéky-v závislosti od toho, koľko ste si požičali, od vášho pomeru pôžičky k hodnote a doby pôžičky. Existujú iba dva spôsoby, ako sa zbaviť MIP: Prvým je prípadné refinancovanie pôžičky na konvenčnú pôžičku. Druhým je zníženie 10 percent na začiatku, čo vám umožní zbaviť sa MIP po 11 rokoch platieb. Pri ukončení tiež zaplatíte jednorazové poistenie vo výške 1,75 percenta z pôžičky. Vzhľadom na všetky tieto dodatočné poplatky prevyšujúce hodnotu pôžičky môžu byť pôžičky FHA drahšie ako konvenčné pôžičky - aj keď v niektorých scenároch majú pôžičky FHA nižšie sadzby ako konvenčné pôžičky. Pôžičky FHA majú vo všeobecnosti tendenciu mať k sebe viacej batožiny - aj keď je jednoduchšie ich získať na začiatku.
Čo je to konvenčná pôžička?
Čo sú to však konvenčné pôžičky? Tiež známe ako vyhovujúca pôžička, ide o hypotéky, ktoré nie sú kryté vládou. Z tohto dôvodu sa veritelia pokúšajú čo najviac znížiť riziko, že dlžník nesplatí - niečo, za čo zaplatíte. To znamená, že konvenčné pôžičky majú zvyčajne mierne vyššie úrokové sadzby a prísnejšie požiadavky na schválenie ako pôžičky FHA. Aj keď niektorí veritelia prijmú až 3 percentá nadol - čokoľvek menej ako 20 percent bude vyžadovať, aby ste zaplatili súkromné poistenie hypotéky (PMI). Tento mesačný poplatok je potrebný, kým nedosiahnete 78 -percentný vlastný kapitál vo svojom dome, ale zvyčajne nespadá z vašej mesačnej platby, kým nedosiahnete 80 percent.
Ako sme vybrali
Našou hlavnou starosťou pri výbere medzi hypotékami bolo, aby sme nechceli minúť viac peňazí, ako sme museli mesačne - aj keď bol rozdiel malý. Drobné poplatky a výdavky sa postupom času sčítavajú a so všetkými novými výdavkami, s ktorými sa stretávame - opravy, nábytok, maľovanie atď. - sme potrebovali udržať svoj rozpočet čo najtesnejší.
Podľa nášho hypotekárneho makléra by sme v konečnom dôsledku zaplatili o 30 dolárov mesačne viac pomocou pôžičky FHA v porovnaní s konvenčnou pôžičkou. Náš maklér odhadol, že počas celej doby pôžičky zaplatíme aj 10 000 dolárov v malých poplatkoch a výdavkoch.
Ak by sme išli s pôžičkou FHA, museli by sme tiež nakoniec refinancovať, aby sme zrušili MIP. Momentálne sú sadzby nízke a iba rastú, takže sa zdalo, že ak by sme refinancovali, možno by sme neboli schopní dosiahnuť nízke sadzby, ktoré teraz máme.
Každý hypotekárny expert, s ktorým som hovoril, povedal, že by sme mali ísť konvenčne, ak to dokážeme schváliť a dovoliť si to - a mohli sme, urobili sme to.
Prečo si môžete vybrať pôžičku FHA
Avšak pre majiteľov domov, ktorí nemajú peniaze vopred alebo skvelé úverové skóre, sú pôžičky FHA dobrou voľbou, pretože akceptujú najmenšiu možnú zálohu. V prípade domu s 200 000 dolármi by minimálna záloha na pôžičku FHA vo výške 3,5 percenta predstavovala 7 000 dolárov. Pri klasickej pôžičke so znížením o 5 percent by to bolo 10 000 dolárov. Rozdiel v hotovosti vo výške 3 000 dolárov vopred môže byť prelomovým, ak sa sťahujete zo štátu, kupujete nový nábytok alebo plánujete rekonštrukciu domu.
A ak žijete v meste s vysokými životnými nákladmi, kde nehnuteľnosť ide rýchlo, môžete sa rozhodnúť, že je lepšie kúpiť hneď s pôžičkou od FHA, než čakať, kým nebudete mať dosť nasporených na konvenčnú pôžičku.
Toto rozhodnutie by však nemalo byť iba na vás- mali by ste sa obrátiť na hypotekárneho odborníka (ako napríklad úverový úradník alebo hypotekárny maklér), aby ste sa uistili, že vami zvolená hypotéka vyhovuje vašim krátkodobým aj dlhodobým cieľom.
![Najlepšia farba na plot vo Veľkej Británii [2022]](https://hotelleonor.sk/img/blog/84/best-fence-paint-uk.jpg)
