Pokiaľ nemáte sediacu krstnú matku alebo chladných pol milióna ľudí, pravdepodobne budete na kúpu domu potrebovať hypotéku. Tu je návod, ako sa kvalifikovať a vybrať si hypotéku a čo môžete očakávať v priebehu celého procesu.
čo znamená 10 10
Začnite skoro
Priznajme si to: Môžete ísť na ľubovoľný deň otvorených dverí, ale bez hypotéky si ich nemôžete kúpiť. Začnite preto s hádzaním lopty skôr a získajte predbežné schválenie ešte predtým, ako sa pustíte do domáceho lovu.
Moje odporúčanie by bolo, aby ste si pred vyhľadaním svojho vysneného domu vždy vopred schválili, hovorí Nick Beser, riaditeľ rozvoja bývania a komunity v neziskovej organizácii. Guidewell Financial Solutions . Nikdy nie je dobré zamilovať sa do nehnuteľnosti, len aby ste zistili, že sa na ňu v tom konkrétnom cenovom bode nemôžete kvalifikovať. Beser hovorí, že proces predbežného schválenia by nemal trvať dlhšie ako jeden alebo dva dni s renomovaným odborníkom na pôžičky. Predbežný súhlas je spravidla platný 90 dní. V takom prípade môžete postup v prípade potreby zopakovať.
(Všimnite si toho, že veriteľa môžete tiež predkvalifikovať. Toto je voľný odhad toho, čo by ste si mohli dovoliť na základe vami poskytnutých finančných informácií a jednoduchej kontroly kreditu. Predkvalifikácia je jednoduchší a rýchlejší proces, pretože nepotrebujete odošlite dokumentáciu o svojich financiách. Ale z rovnakého dôvodu je tiež do značnej miery nezmyselný a neznamená to, že vám bolo schválené financovanie. Je to jednoducho dobrý spôsob, ako odhadnúť, na akú veľkú hypotéku by ste sa mohli kvalifikovať.)
Si pripravený?
Predtým, ako požiadate o hypotéku, sa však uistite, že ste urobili všetko pre to, aby ste urobili všetko pre to, aby ste urobili všetko pre to, aby ste dosiahli to najlepšie - alebo vôbec.
Dávajte si pozor na to, ako spravujete svoj kredit, hovorí Tom Gleason, bývalý výkonný riaditeľ spoločnosti Hromadné bývanie , neziskový úrad pre financovanie bývania pre Massachusetts. Ak máte problémy s úvermi v obchode alebo so študentskými pôžičkami alebo s pôžičkami na autá, musíte sa o tieto problémy postarať. V opačnom prípade hovorí, že budete odmietnutí.
Musíte sa dostať do bodu, kedy budete mať konzistentný príjem tri roky po sebe, hovorí Marie Presti, majiteľka/maklérka spoločnosti Presti Group v Newtone, Massachusetts, Banky tiež chcú vidieť nejaké hotovostné rezervy, keď žiadate o hypotéku. Veritelia radi vedia, že máte nielen peniaze na zálohu, ale aj dostatok peňazí na zaplatenie hypotéky v prípade, že po kúpe domu prídete o prácu. Radi vidia tri až šesť mesiacov výdavkov. Na vašom sporiacom účte to nemusí byť obrovský balík peňazí - môže to zahŕňať zostatky na dôchodkových účtoch, ktorých sa dúfajme nebudete musieť dotknúť, napríklad 401 (k) alebo IRA.
Medzitým budete mať nárok na lepšie hypotekárne sadzby, ak je váš úver vynikajúci a nenosíte veľa dlhu. Aby sa získala najnižšia sadzba, úverové skóre by malo byť do 700. rokov a pomer dlhu dlžníka k príjmu by sa mal pohybovať okolo 36%, hovorí Beser. To znamená, že vaše celkové mesačné dlhové záväzky-vrátane splátok študentských pôžičiek, pôžičiek na autá, minima kreditných kariet a hypotéky, ktorú sa pokúšate získať-by nemali prekročiť 36% vášho mesačného príjmu pred zdanením.
Mnoho veriteľov však má hypotekárne financovanie, ktoré umožní dosiahnuť skóre až do najnižších 600 rokov, dodáva Beser a Fannie Mae a Freddie Mac nedávno urobili zmeny, ktoré umožňujú pomer dlhu až 50%.
Všeobecne platí, že čím horšie je vaše kreditné skóre, tým vyššia je úroková sadzba, hovorí Beser - a čím vyššia je úroková sadzba, tým vyššia je splátka hypotéky. Je to dôležité, pretože veľkosť vašej mesačnej platby môže obmedziť veľkosť domu, ktorý si môžete kúpiť. Podľa neho to môže dokonca pomôcť pri rozhodovaní o komunite, kde si vaša rodina môže dovoliť žiť.
Ak potrebujete rýchly otras kreditu, vyplatenie zostatkov na kreditných kartách je jeden z bezprostredných posilňovačov kreditu okolo. Dôvodom je, že zhruba tretina vášho kreditného skóre je určená využitím kreditu alebo tým, koľko ste vyčerpali svojich dostupných úverových limitov. Splatením zostatkov môžete tiež znížiť pomer dlhu k príjmu na prijateľnú úroveň.
Uložiť Pripnúť Zobraziť ďalšie obrázky (Obrazový kredit: Nasozi Kakembo)
Nájdite veriteľa (a vyhľadajte si programy pre prvých kupujúcich domov)
Existuje mnoho typov hypotekárnych veriteľov, od vašej susedskej banky alebo družstevnej záložne po online banky až po nebankové veriteľov. Aj keď vaša banka môže ponúkať hypotéky, porovnajte ceny a podmienky aj s inými veriteľmi, pretože spotrebiteľské banky nemusia byť tak konkurencieschopné-najmä pre nových kupujúcich. Predovšetkým si pozrite programy pre prvých kupujúcich domov podporované programom vášho štátu finančný úrad pre bývanie alebo v miestnych úverových zväzoch.
Použili sme prvý program kupovania domov ponúkaný prostredníctvom družstevnej záložne, ku ktorej mám prístup v práci, hovorí Sarah Korval, ktorá si v roku 2016 kúpila mestský dom so svojim manželom Scottom v Bostone. Skúmali sme množstvo rôznych možností vrátane troch rôznych úverových zväzov. a možnosti financovania prostredníctvom úradníka pre pôžičky. Nakoniec všetky úverové zväzy ponúkli skutočne silné programy so skvelými sadzbami, a tak sme išli s jedným z nich.
Pre prvého kupujúceho domu môže byť často problém prísť s konvenčnou 20% akontáciou: Nemáte existujúci dom, z ktorého by ste mohli vyberať peniaze, a možno ste boli príliš zaneprázdnení bojom so študentskými pôžičkami alebo platením. vysoké nájomné, ktoré v hotovosti ušetrí až 40 000 dolárov a viac. Môžete však využiť množstvo pôžičkových programov určených pre ľudí vo vašej situácii.
Hypotekárne produkty, ktoré zahŕňajú zálohy až na 3%, sa teraz ponúkajú na pomoc komunitám s nízkymi a strednými príjmami a mladým dospelým dosiahnuť vlastníctvo domu, hovorí Beser. Federálne pôžičkové programy, ako sú FHA, VA a Hypotéka Homeready od Fannie Mae, uľahčujú zaistenie hypotéky bez značnej zálohy. Skutočne, pôžičky kryté Federálna správa bývania (FHA) sú otvorené pre kupujúcich s kreditné skóre až 580 , zatiaľ čo Pôžičky VA umožniť vojenským členom a veteránom v aktívnej službe financovať dom bez akejkoľvek zálohy.
Beser hovorí, že by ste si mali overiť veriteľov vo vašej oblasti, ktorí ponúkajú tieto programy alebo ich vlastné programy pre prvých kupujúcich. Pýtajte sa tiež na štátne a miestne motivačné programy, ktoré môžu znížiť vašu zálohu alebo úrokovú sadzbu, dodáva. Niektoré štáty alebo mestá ponúkajú obyvateľom ešte štedrejšie výhody pri prvom nákupe, ako je napríklad platba vopred, pokiaľ zostanú v dome určitý počet rokov.
Aby ste sa mohli prihlásiť do týchto programov, musíte spravidla absolvovať prvú triedu domácich kupujúcich v neziskovej organizácii s certifikáciou HUD, a to buď osobne, alebo online. Vychádzajúc z nedávnej recesie, poskytovatelia pôžičiek chápu, že ponuka nižších záloh predstavuje riziko; Vzdelávanie o vlastníctve domov však vníma ako silný odstrašujúci prostriedok od predvoleného nastavenia, hovorí Beser.
Je to pravda: Dlžníci, ktorí sa prihlásia do triedy kúpy domu, majú menšiu pravdepodobnosť, že budú neskôr konfrontovaní s vylúčením. Najlepšia vec, ktorú môže spotrebiteľ pre seba urobiť, je získať lepšie vzdelanie, hovorí Gleason. A prechádzanie týmito triedami, ktoré sme postupom času videli, predstavuje veľký a veľký rozdiel.
Zber papierov
Akonáhle budete pripravení požiadať o hypotéku (vrátane predbežného schválenia), budete musieť zhromaždiť bezbožné množstvo finančného vybavenia. V závislosti od vašich organizačných schopností (alebo ich nedostatku) to môže byť najnáročnejšia časť procesu kúpy domu. Okrem vyplnenia žiadosti o pôžičku budete zvyčajne potrebovať nájsť a poskytnúť:
- Vaše posledné dve daňové priznania a formuláre W-2
- Nedávne výplatné pásky (alebo iný doklad o príjme)
- Zostatky a mesačné platby zo študentských pôžičiek, pôžičiek na autá a iných dlhov
- Zostatky na kreditných kartách a minimálne platby
- Aktuálne výpisy z bankového účtu (šeky a úspory)
- Zostatky na investičných účtoch (401k, IRA atď.)
- Zrušené šeky nájomného (doklad o aktuálnych platbách nájomného)
Hypotéka s fixnou sadzbou vs. s nastaviteľnou sadzbou (ARM)
Väčšina prvých pôžičiek pre kupujúcich domov zahŕňa štandardnú 30-ročnú hypotéku s pevnou sadzbou. Tu uzamknete určitú úrokovú sadzbu na 30 rokov-je to možnosť s najnižším rizikom, pretože vaša mesačná platba sa nezmení. Nie je to však jediný hypotekárny produkt, ktorý existuje - ani zďaleka.
Hypotéka s nastaviteľnou sadzbou na druhej strane je to, ako to znie - úroková sadzba sa môže zmeniť. Uvidíte tieto inzeráty ako ARM 5/1 alebo 7/1 - to znamená, že sadzba je stanovená na prvých päť (alebo sedem) rokov a potom sa môže meniť na základe trhových podmienok raz za rok.
ARM je o niečo riskantnejšie, má však výhodu-počiatočná sadzba bude nižšia ako hypotéka s pevnou sadzbou. Povedzme napríklad, že 30-ročná hypotéka s fixnou sadzbou sa inzeruje na úrovni 4%; ARM 5/1 u rovnakého veriteľa môže začať na 3,5%. To môže znamenať značné úspory počas prvých piatich rokov a umožní vám to kvalifikovať sa na väčšiu hypotéku. Ale vzhľadom na to, že úrokové sadzby sa od Veľkej recesie pohybujú blízko historických rekordov, je na mieste predpokladať, že budete šesť rokov odteraz platiť viac-možno o niečo viac-ak hypotéku nepredáte alebo refinancujete skôr potom. Preto vás väčšina zdrojov pre prvých kupujúcich domov nasmeruje k hypotéke s pevnou sadzbou (alebo ju dokonca vyžaduje).
O spoločnosti PMI
Dôvod, prečo každý veriteľ chce, aby ste zaplatili akontáciu - či už ide o auto alebo dom - je ten, že kým nesplatíte značnú časť pôžičky, nesú veľkú časť finančného rizika. 20% akontácia zaisťuje, že aj keď sa trh s bývaním zrúti a hodnoty domov sa prepadnú o 10% až 15%, dom bude mať väčšiu hodnotu, ako doň investoval veriteľ.
To je dôvod, prečo, ak nesplatíte 20% a viac, väčšina veriteľov bude od vás požadovať kúpu súkromného hypotekárneho poistenia alebo PMI (ktoré vo vyššie uvedenom scenári chráni veriteľa, nie vás).
V závislosti od programu pôžičky existujú rôzne spôsoby, akými budete za PMI platiť - niektoré ho zahrnú do hypotéky, takže je financovaný viac ako 30 rokov s mierne vyššou úrokovou sadzbou, a inokedy môžete zaplatiť napríklad ďalších 100 dolárov mesiac na hypotéku (kým nedosiahnete 20% až 30% vlastný kapitál v domácnosti). Ale aj keď to nevidíte, zaplatíte za to tak či onak.
stále vidím 666
Potenciálni kupujúci domov, ktorí na financovanie používajú hypotekárne produkty s nízkymi platbami, pravdepodobne zaplatia PMI a/alebo získajú o niečo vyššiu úrokovú sadzbu, ak si zvolia možnosť „Poistenie hypotéky zaplatenej veriteľom“, hovorí Beser. Hovorí sa však, že mnoho kupujúcich domov prvýkrát zistí, že keď je všetko povedané a urobené, splátka hypotéky je nižšia, než koľko v súčasnosti zaplatí za nájom.
O bodoch
Možno ste už počuli o hypotekárnych bodoch, v takom prípade ste si pravdepodobne vtedy povedali: Čo do čerta majú body s čím do činenia? Spravodlivá otázka! V zásade môžete zaplatiť viac peňazí vopred, aby ste znížili svoju dlhodobú úrokovú sadzbu.
Jeden bod je spravidla 1% z hypotéky. Napríklad pri hypotéke vo výške 200 000 dolárov budete možno môcť pri zatváraní zaplatiť ďalších 2 000 dolárov (jeden bod), aby ste počas životnosti pôžičky znížili svoju úrokovú sadzbu zo 4% na 3,5%. Tento extra kúsok sa bude sčítavať v priebehu 30 rokov - ušetrí vám desaťtisíce dolárov na úrokoch a každý mesiac zníži vašu platbu. Ak máte hotovosť, môže to určite stáť za to-ale prví kupujúci sú často dosť hotovostní.
Záverečné náklady
Keď už hovoríme o hotovosti: Zálohová platba nie je jediným počiatočným peniazom, ktorý budete potrebovať na získanie hypotéky. Uistite sa, že zohľadňujete záverečné náklady, ktoré sa líšia podľa štátu, ale spravidla majú v priemere asi 3 700 dolárov a môže zahŕňať poplatky za zriadenie (poplatok banky za napísanie pôžičky), poplatky za prieskumy, body, poistenie titulu, poplatky odhadcovi a advokátovi a ďalšie náhodné poplatky. Váš úverový úradník by vám mal byť schopný vopred poskytnúť odhad týchto poplatkov v dobrej viere. V niektorých prípadoch je možné dosiahnuť, aby predajca zaplatil vaše zatváracie náklady: V zásade zaplatí poplatky a potom vám za dom naúčtuje oveľa viac, takže sa bolesť rozšíri počas vašej 30-ročnej hypotéky.
Na zatvorenie budete možno musieť tiež zaplatiť ročné poistenie vlastníkov domov a dane z nehnuteľnosti, ktoré prejdú na viazaný účet (to znamená, že banka drží peniaze a platí za vás tieto účty počas celého roka).
Na to, čo ste schválili a čo si môžete dovoliť, môžu byť dve rôzne čísla
Nakoniec, nezabudnite, že to, že máte nárok na hypotéku vo výške 400 000 dolárov, neznamená, že by ste si mali kúpiť dom za 400 000 dolárov. Základom vášho cieľového cenového rozpätia je mesačná platba, ktorá je pre vás pohodlná - a ak je nižšia ako suma, na ktorú sa kvalifikujete, nezabúdajte, že máte ďalšiu miestnosť na vrtenie, ak to skutočne potrebujete.
Pri prvom nákupe zvyčajne hovorím: Pokúste sa na svojom limite ísť čo najvyššie, ale stále sa cítite príjemne pri mesačných platbách za bývanie, hovorí Presti. Pamätajte si však, že s vašim vlastníctvom domu sú spojené nielen náklady na hypotéku: Poistenie, dane z nehnuteľnosti, poplatky za služby a údržbu môžu predstavovať až tisíce dolárov ročne .
Spotrebitelia, ktorí si vždy požičiavali, často nevedia o nákladoch na vlastníctvo, hovorí Beser. Musia pochopiť, že financovanie hypotéky je len prvým krokom. Hneď ako sa nasťahujú, budú mať tiež dane, poistenie a náklady na údržbu.
Presti zároveň hovorí, že niektoré z týchto peňazí sa vám vrátia vo forme odpočtu dane z hypotéky. A ak ste si ako mladý kupujúci istí, že sa v priebehu niekoľkých rokov posuniete vo svojej kariére, môže vám byť príjemnejšie, keď sa natiahnete.
Pamätajte si: hypotéka je neúprosná a predaj domu nie je ako lámanie nájomnej zmluvy. Musíte byť realistickí o cene domu, ktorý si môžete kúpiť, hovorí Gleason. Nič nevyvoláva v rodine viac stresu, ako byť príliš rozšírený doma a nebyť si istý, či môžete splácať hypotéku. Žite preto so svojim rozpočtom a toho sa skutočne držte.
