Inteligentný spôsob, akým môj realitný agent rýchlo vypočíta hodnotu môjho domu

Zistite Svoj Počet Anjela

Po niekoľkých veľkých rekonštrukciách môjho domu som chcel určiť návratnosť investícií, koľko by sme ešte mohli urobiť, kým sa náš majetok príliš nezlepší, a či stojí za to preskúmať refinancovanie. Obrátil som sa na svojho tak štedrého realitného agenta Garretta Acklesa z Semonin v Louisville, Kentucky, na hrubý odhad, než sme išli na oficiálny odhad. Všeobecne platí, že keď dostanete ohodnotenie, prichádzajú so stránkami ťažko prehľadateľného žargónu nehnuteľností. Predstavte si teda moje prekvapenie, keď mi Ackles poskytol jednoduché číslo a vysvetlenie, ktorému mohol porozumieť takmer každý.



Zatiaľ čo mnoho realitných profesionálov oceňuje v dolároch za štvorcový meter, Ackles uprednostnil-aspoň v mojom prípade a v našej oblasti-ohodnotenie nehnuteľností na stupnici od jednej do päť hviezdičiek. V zásade sa pozerá na nehnuteľnosti v okolí, vidí, o čo ide, a vytvorí päť rôznych zátvoriek: Vlastnosti, ktoré sa takmer nedajú prežiť, sú vlastnosti jednej hviezdy a päť najlepších nehnuteľností snov domov hviezdicové nehnuteľnosti, pričom stredná cena domu v oblasti je ako trojhviezdičková nehnuteľnosť.



Keď sa na to pozriem týmto spôsobom, môžem ľahko identifikovať typ kupujúceho a cenové rozpätie, ktoré by pravdepodobne zaplatili za nehnuteľnosť, hovorí mi Ackles. Potom môžeme priradiť primeranú cenu za rozsah štvorcových stôp pre každú z „hviezdnych“ kategórií v mikro oblasti. Tiež povedal, že táto metóda mu umožňuje lepšiu kontrolu odchýlok.





Povedal mi, že keď sme prvýkrát kúpili našu nehnuteľnosť, klasifikoval by ju ako nízku dvojhviezdičku: Malo to potenciál, dalo sa to žiť, ale zúfalo potrebovalo aktualizácie. Zaplatili sme za to 200 000 dolárov, čo je približne 50 dolárov za štvorcový meter. Potom, keď sme vykonali počiatočné všeobecné aktualizácie (napríklad inštalácia centrálneho vzduchu, množstvo kozmetických aktualizácií a náročná práca na strašnom treťom poschodí), povedal, že sme skočili do solídneho trojhviezdičkového domu so strednou a vysokou výškou, kde sme narazili. naše odhady dosahujú 85 dolárov za meter štvorcový až 95 dolárov za meter štvorcový.

A mal pravdu! Keď sme mali oficiálne hodnotenie, náš dom bol po našich počiatočných aktualizáciách ocenený na 350 000 dolárov.



Vykonali sme teda ďalšie renovácie-aktualizovali sme kuchyňu, špajzu a vaňu (čo nám Ackles povedal, že kupujúci vyššej triedy vizuálne a funkčne ocení.) Povedal nám, že tieto renosy nás posunuli do kategórie troch až nízkych štvorhviezdičkových hotelov. Na základe porovnateľných nehnuteľností v danej oblasti nám to vynieslo až 110 až 115 dolárov za štvorcový meter, čiže medzi 429 000 a 448 000 dolárov.

Rozhodli sme sa, že sa oplatí refinancovať, a dostali sme oficiálne schválenie. Ukázalo sa, že mal opäť pravdu - aj keď trochu konzervatívnu - a náš dom mal hodnotu 475 000 dolárov.

Stále plánujeme niekoľko drobných aktualizácií na ďalšie zlepšenie nášho hodnotenia, ale Ackles nám povedal, že náš dom sa skutočne bude môcť dostať iba do prostredného štvorhviezdičkového hodnotenia, alebo približne 125 dolárov za štvorcový meter, pretože to je maximálny hodnotový potenciál nášho majetku, vzhľadom na jeho polohu a všeobecnú funkčnosť. Aj keď by sme mohli pridať každú aktualizáciu nášho majetku, návratnosť investície, ktorú za to dostaneme, je len taká vysoká.



Rovnako ako kupujúci, ktorý by nezaplatil „päťhviezdičkové“ peniaze za hotel, ktorý je vzdialený pol míle od pláže, si nemyslím, že by ste mohli niečo urobiť-alebo akékoľvek peniaze, ktoré by ste mohli minúť- urobte z tohto päťhviezdičkové miesto, povedal Ackles.

Áno, Acklesova metóda je nekonvenčná, ale prístup za ňou je bežný pre realitných maklérov. Kým Einat Bar , realitná maklérka zo spoločnosti Compass v Brooklyne v New Yorku, hovorí, že nikdy neurobila hodnotenie hviezdičkami, a ona a jej kolegovia spravidla hodnotia vlastnosti podľa stavu a polohy na škále s porovnateľnými nehnuteľnosťami na trhu a nedávnymi predajmi. Nie všetci agenti to však robia. Bar poznamenáva, že niektorí agenti v New Yorku sa striktne držia ceny za hodnotenie za meter štvorcový.

To znamená, že by ste rozhodne nemali vynechať oficiálne hodnotenie, ak sa chystáte čoskoro predať alebo refinancovať - ​​ale myslím si, že Acklesov trik mi veľmi pomohol, keď sa snažím zistiť, aké renovácie sa oplatí vykonať a o koľko prispejú k predajnej hodnote môjho domu.

Dana McMahan

Prispievateľ

Spisovateľka na voľnej nohe Dana McMahan je chronický dobrodruh, sériový študent a nadšenec whisky so sídlom v Louisville v Kentucky.

Nasledujte Dana
Kategórie
Odporúčaná
Pozri Tiež: