Mám 9. júl 2019 načrtnutý v kreslených červených srdciach v plánovači, ktorý nikdy nevyhodím: je to deň, keď som konečne zatvoril svoj prvý domov! Po roku nonstop otvorené domy , tisíce telefonických upozornení z aplikácií MLS a dve neúspešné ponuky, sme sa s manželom konečne zamilovali do domu, ktorý sme si nakoniec mohli kúpiť. Na rozdiel od získania iPhonu si však tento nákup vyžiadal viac než len zabezpečenie toho, aby sme na bežnom účte mali dostatok finančných prostriedkov. Boli to mesiace konverzácií medzi našou realitnou kanceláriou, realitnou kanceláriou predávajúceho a naším úverovým referentom; SO veľa papierovania; a asi 10 až 15 hodín celkového jedenia zmrzliny na upokojenie mojej úzkosti. Potom, čo bola konečne prijatá naša ponuka, trvalo asi 30 dní, kým sa zatvorili v našom vysnívanom vysnívanom dome.
Mali sme však šťastie, že to išlo tak rýchlo. Na naše prekvapenie zvyčajne trvá zatvorenie domu oveľa dlhšie. Máte záujem dozvedieť sa, ako dlho trvá (a prečo) a čo môžete urobiť pre urýchlenie procesu? Tu nájdete všetko, čo potrebujete vedieť o načasovaní procesu zatvárania:
Ako dlho trvá zatvorenie domu po prijatí ponuky?
Podľa Správa orientačných štatistík Ellie Mae z júla 2019 (najnovšia dostupná), zatvorenie domu s financovaním trvá v priemere 42 dní.
Čas, ktorý trvá zatvorenie domu po prijatí ponuky, však skutočne závisí od toho, kde žijete, aký typ domu si kupujete a aký úver si beriete (ak si vôbec nejaký beriete von!)
Ako dlho trvá zatvorenie domu s pôžičkou VA?
Tí, ktorí slúžili v amerických ozbrojených silách, majú nárok na pôžičky na veteránske záležitosti (VA). Nevyžadujú žiadne platby vopred, majú nižšie náklady na zatváranie ako konvenčné minimá a ponúkajú väčšiu flexibilitu kreditu. Aj keď bolo mytologizované, že spracovanie pôžičiek VA trvá večnosť, podľa Ellie Mae sa zavierajú v priemere za 46 dní - iba o štyri dni dlhšie ako konvenčná pôžička.
Prečo niekedy zatvorenie domu trvá dlhšie?
Zatvorenie domu môže určite trvať dlhšie ako 42 dní, najmä ak si kupujete coop alebo byt. Družstvá a byty majú odlišný vzťah k budove pre viac rodín, v ktorej sídlia.
Majitelia družstiev platia do celej budovy a vlastnia časť investície, ale v skutočnosti nevlastnia svoj priestor (interiér ani exteriér). S najväčšou pravdepodobnosťou majú zmluvu alebo podiel na základnom imaní, ktorý im umožňuje žiť tam a byť súčasťou asociácie družstva, ktorá rozhoduje o budovách-projektoch údržby a o tom, kto ich kúpi.
Na druhej strane majitelia bytov spravidla vlastnia interiér svojich priestorov a potom vlastnia časť spoločných priestorov a exteriérov nehnuteľnosti. Existujú aj dosky, ale rozhodujú iba o údržbe - nie o nájomníkoch alebo majiteľoch.
Vzhľadom na tieto ďalšie kroky (a ich zapojenie do iných strán mimo kupujúceho a predávajúceho) môže uzavretie družstiev a bytov trvať oveľa dlhšie. Bill Kovalchuk , maklér, ktorý pracuje pre Warburg Realty v New Yorku, hovorí, že napríklad zatvorenie na Manhattane môže trvať 60 až 90 dní.
Podľa Kowalczuka sa to v priemere rozpadá:
- Rokovania o zmluve a dokončenie náležitej starostlivosti zástupcom kupujúceho: päť až sedem pracovných dní.
- Dokončenie predajnej aplikácie pre coop/condo board: 10 až 14 dní (ďalší týždeň, ak ide o financovanie.)
- Ocenenie: sedem až desať dní.
- Kontrola aplikácie riadiacim agentom spolupráce pred odoslaním na palubu: tri až sedem dní
- Proces predstavenstva a pohovory: sedem až 14 dní.
Ako dlho trvá zatvorenie domu po posudku?
Adi Perez , agent Agentúry v LA, hovorí, že zatvorenie domu trvá zhruba 10 až 14 dní, ak má ocenenie hodnotu.
Ak však príde požadovaná cena nad alebo pod hodnotou „Bude to trvať dlhšie, pretože vyriešenie tejto komplikácie znamená väčšiu komunikáciu medzi stranami a papierovanie, ktoré musí každý podpísať. Zástupca kupujúceho môže napríklad potrebovať vyjednať so zástupcom predávajúceho o cene domu alebo kupujúci bude musieť popracovať na zabezpečení dodatočného financovania. To môže ľahko pridať týždeň alebo dva.
Ako dlho trvá zatvorenie domu v hotovosti?
Pretože kupujúci s úplnou hotovosťou obmedzuje hypotekárny proces a oceňovanie z rovnice, Kowalczuk hovorí, že to môže proces skrátiť o dva až tri týždne.
Ako môžem urýchliť zatváranie domu?
Louis Adler, riaditeľ a spoluzakladateľ spoločnosti SKUTOČNÝ New York , hovorí, že dať do poriadku svoje financie a s tým súvisiace papierovanie na začiatku nákupného procesu môže skutočne urýchliť zatváranie.
Môžem to dosvedčiť: Rok predtým, ako som si začal hľadať domov, som začal agresívne splácať svoj kredit a usilovne som pracoval na vytvorení návykov, ktoré by zvýšili moje skóre. Potom, keď sme sa začali obzerať po domoch, bol som mimoriadne nadšený, keď som spieval svoje dokumenty; komunikoval s HR v mojom zamestnaní, že by mali očakávať telefonát o mojom zamestnaní; a vopred roztriedil moje daňové priznania, bankové dokumenty a zaplatil úplatky. Tiež vždy, keď som dostal e -mail alebo telefonát od svojho agenta alebo požičovne, odpovedal som na to čo najrýchlejšie.
To všetko rozhodne urýchlilo proces a pomohlo vyrovnať tri až štyri dni strateného času, keď sme narazili na nezverejnené problémy s nadáciou. Pretože sme urobili dobrý dojem aj na zástupcu predajcu, dokázali sme ľahko vyjednať nižšiu predajnú cenu a kredit, aby sme to vyriešili sami.
Ako dlho trvá skutočné zatvorenie?
Fyzické zatvorenie domu trvá najmenej hodinu, aspoň podľa mojich skúseností. Išiel som do budovy svojho požičiavajúceho dôstojníka a podpísal som hromadu papierov vysokých asi ako batoľa (napr. veľa papierov). Spolu s manželom tam boli ako svedkovia aj môj realitný agent a tretia strana (v mojom prípade spolupracovník viazanej spoločnosti).
Keď bolo všetko zaregistrované, s manželom sme sa o niekoľko dní neskôr stretli s naším agentom v našom budúcom dome a dostali sme všetky kľúče! To nenájdete v žiadnej oficiálnej správe o procese, ale tu je úplne zásadný tip: Pripravte sa na veľa piskotov a OMG!, Akonáhle zavriete - možno tiež pohár (alebo tri) oslavného vína.
Ďalšie skvelé informácie o realitách:
- Nikdy si nekúpim dom postavený po roku 1949 - tu je jeden dôvod
- 24 najúžasnejších tipov na predstavenie obývacej izby všetkých čias
- 10 vecí, ktoré prenajímatelia nenávidia vidieť u vás doma
- 10 prekvapivých spôsobov, ako pracovať z domu, ovplyvňuje váš rozpočet
- 6 aplikácií, ktoré by mal mať každý majiteľ domu vo svojom telefóne
