Tento super bežný tip na nehnuteľnosť je skutočne hrozná rada

Zistite Svoj Počet Anjela

Všetci sme to počuli. Ak hľadáte nákup, mali by ste vždy ísť po najhoršom dome v najlepšom okolí. Ale prestali sme niekedy mnohí z nás spochybňovať túto konvenčnú múdrosť? Keď som si kúpil jeden z najlacnejších domov v štvrti, z ktorej sa mnohí miestni vyhýbajú (a na moje večné sklamanie z toho, že vodiči Uberu hovoria mojim hosťom z Airbnb, že by sa im mali vyhnúť), myslel som si, že sa vyhýbam konvenciám - je to však pravda?



Autori Zillow Talk: Nové pravidlá pre nehnuteľnosti Spencer Rascoff a Stan Humphries sa postavili tomu starému diktátu nehnuteľností. A hádajte čo: je to vlastne strašná rada!



Čítal som ich knihu, takže nemusíte (aj keď je to skvelé čítanie!) A hovoril som s nimi Zillow Starší ekonóm Aaron Terrazas, ktorý ma sprevádzal ich výskumom a zisteniami. (Dovoľte mi, aby som to uviedol najskôr tým, že poviem, že nie som odborník na nehnuteľnosti a nehrám ho na internete. Podelím sa tu o to, čo som sa naučil a o svoje skúsenosti. Váš počet najazdených kilometrov sa môže líšiť.)





Takže, s hould kúpite najhorší dom v najlepšom okolí?

Krátka odpoveď: Nie.

Zdá sa, že porekadlo je založené na našej láske k zjednávaniu. Každý hľadá dohodu, hovorí Terrazas, a keď sa obzriete späť, mal pocit, že najlacnejší dom v peknom susedstve bol dobrý obchod ... že to bol zadný vchod do rituálnej oblasti. A určite uznáva, že ak sa chcete lakťami natierať bohatšími ľuďmi alebo prístup k bohatším zariadeniam susedstva, akými sú parky a školy, prevažuje nad vašou túžbou vidieť, ako rastie hodnota vášho domova, môže to mať dôvod na kúpu lacného domu v dobrej štvrti .



Ak však chcete, aby sa vaša domáca hodnota v nasledujúcich rokoch stala gangbusom, ich údaje hovoria, že tudy cesta nevedie.

Súvisiace: 7 vecí, ktoré by som chcel vedieť pred kúpou môjho fixéra-zvršku

Ako to vedia?

Spoločnosť Zillow založilo niekoľko ľudí z oblasti techniky lovu domov, ktorí boli frustrovaní z toho, že nemajú prístup k údajom, ktoré mali realitní makléri, vysvetlil Terrazas. A či vôbec niekedy majú teraz k dispozícii údaje! Tak sa do toho rýpali.



Podľa Terrazasa zoradili podľa ceny všetky štvrte v danej oblasti metra v celej krajine, potom vzali spodných desať percent domov a porovnali ich s celkovým trendom v ich príslušných štvrtiach.

Kniha to rozoberá:

Ak by bolo príslovie pravdivé, dolných 10 percent domov by potrebovalo lepší výkon ako drahšie domy v ich susedstve. Rýchlejšie zhodnotenie by naznačovalo, že kúpa najlacnejšieho domu v najlepšom susedstve je stratégia, ktorá sa skutočne vypláca.

Ale - bohužiaľ - nie je. Namiesto toho sme zistili, že iba zriedka prekoná spodných 10 percent horných 90 percent domov v poštovom smerovacom čísle

Čo sa stalo, je to, že spodných 10 percent je ocenených len v súlade s ostatnými v susedstve, hovorí Terrazas. Dobre, to nie je dobré ani zlé.

Kicker príde, hovorí, keď porovnáte tieto drahé štvrte s inými štvrťami v oblasti metra. Tieto drahé oblasti majú tendenciu podceňovať metro ako celok.

Alebo, ako hovorí kniha,

Kúpa najhoršieho domu v najlepšej štvrti sa môže skutočne obrátiť. Je to preto, že čím je susedstvo bohatšie v porovnaní s jeho väčšou metropolitnou oblasťou, tým horšie dosahujú domy v jeho dolných 10 percentách. Stručne povedané, čím krajšie okolie, tým väčší mýtus!
Uverejniť obrázok Uložiť Pripnúť Zobraziť ďalšie obrázky

(Obrazový kredit: Justice Darragh)

12:34 význam

Existuje lepšia rada:

Čo by ste mali urobiť, ak chcete domov, ktorého hodnota bude rásť rýchlejšie: Vylepšite staré príslovie a kúpte si najlacnejší dom v najhorúcejšej štvrti, kde sa v knihe píše:

... domy majú tendenciu zhodnocovať hodnotu ešte rýchlejšie ako domy v prvotriednej štvrti. Opäť je to vlastne lepšia realitná stratégia na nákup domov mimo prvotriednej štvrte. ... Ak ste teda dôvtipný kupujúci domu, možno by ste sa chceli presťahovať do jednej z menej rozvinutých štvrtí obklopujúcich túto úžasnú časť mesta. Môžete sa celkom bezpečne staviť na to, že časom si užijete vyššiu domácu hodnotu aj štvrť s mnohými rovnakými funkciami, za ktorými ste kedysi museli cestovať. Stručne povedané, ak máte trochu trpezlivosti, môžete počkať, kým k vám príde pohoda.

Čo však robí horúcu štvrť? Z matematického hľadiska je to hodnota, kde sú historické hodnoty nižšie ako hodnoty metra ako celku, ale za posledných päť rokov došlo k zhodnoteniu nad medián metra. A ako tieto informácie zistíte? Zjavným miestom je Zillow, hovorí Terrazas (on je ich vedúcim ekonómom), ale môžete sa porozprávať aj s miestnymi realitnými odborníkmi.

Ak vám nevadí brázdiť niektoré obrovské tabuľky, je to o ničom zillow.com/data . S pomocou Terrazasa som našiel svoje údaje o okolí. (Som tu spisovateľ, nie štatistik!)

  • Prvá možnosť na stránke je Dátový typ - v rozbaľovacej ponuke vyberte ZHVI (to je Zillow Home Value Index).
  • Ďalej je to geografia - tu vyberte susedstvo.
  • Stiahnite si obrovskú tabuľku z každého susedstva v USA a filtrujte svoju oblasť metra (tu potrebujete znalosti Excelu).
  • Vynulujeme stĺpec 5 rokov a hľadáme číslo, ktoré je nad mediánom oblasti metra (polovičný bod). Na moje potešenie bol môj v hornej tretine, vysoko nad mediánom, a nie ďaleko za mojím predchádzajúcim susedstvom.

Samozrejme, musíte byť v horúcej štvrti dostatočne skoro na to, aby ste sa dohodli, takže tu príde na rad ošemetná veda (alebo umenie?), Ako identifikovať, čo bude horúce ďalej.

Súvisiace: 20 otázok, ktoré by ste si mali prenajímateľa položiť hneď teraz

Zvážte efekt haló, hovorí Terrazas, a vyhľadajte susedné štvrte za nižšie ceny, ktoré susedia s horúcimi. Tieto kaviarne a galérie sa začnú s rastúcimi cenami presúvať do dostupnejších oblastí. (Môžem za to zaručiť-predali sme náš starý dom v susedstve, ktoré bolo na naše prekvapenie veľmi horúce, a presťahovali sme sa bližšie k centru nášho súčasného, ​​oveľa dostupnejšieho domu na meter štvorcový a začínajú prichádzať reštaurácie. .) Blízkosť centra mesta je tiež dôležitá, bolo tu však aj niekoľko ďalších zaujímavých zistení.

Zabudnite na hipsterov, hovorí kniha. Predovšetkým najväčším ukazovateľom pre susedstvo, ktoré by jedného dňa mohlo výrazne zhodnotiť, bol vek jeho bytového fondu. Čím je priemerný domov starší, tým je väčšia pravdepodobnosť, že v danej štvrti dôjde k silnému oceneniu.

Čo Prečo? Tu som skutočne nadšený, keď sedím tu vo svojom dome z roku 1890. Staršie domy zvyčajne vyžadujú väčšiu investíciu, vysvetľuje Terrazas (môžete to povedať znova!) A preto sú cenovo dostupnejšie. Je to príležitosť, ktorá si vyžaduje určité investície, ale ktorá sa vráti z dlhodobého hľadiska. (To znamená, že nemusia byť výhodnými obchodmi, ako bývali, hovorí, pretože vrchné diely ustaľovačov nie sú v dnešnej dobe tak zľavnené.)

To isté môže platiť, pokiaľ ide o štvrte s vyšším počtom nájomcov; hovorí, že majitelia týchto domov nutne do týchto domov neinvestujú ani ich neudržiavajú, hovorí, takže pri predaji je väčšia pravdepodobnosť, že nájdete cenovo dostupný horný fixátor.

Ak hľadáte veľký výnos, zabudnite na konvenčnú múdrosť, podľa týchto odborníkov. Najlacnejší dom v najlepšej štvrti nie je správna cesta. Namiesto toho si kúpte najlacnejší dom v najhorúcejšej štvrti - a začnite pohľadom na staršiu štvrť v blízkosti akcie.

Upravené z pôvodne uverejneného príspevku 2.22.2018-LS

Čítaj viac: Môžu Gentrifikátory pomôcť v boji proti Gentrifikácii? Možno nie, ale napriek tomu by ste to mali skúsiť

Dana McMahan

čo znamená 911 duchovne

Prispievateľ

Spisovateľka na voľnej nohe Dana McMahan je chronický dobrodruh, sériový študent a nadšenec whisky so sídlom v Louisville v Kentucky.

Nasledujte Dana
Kategórie
Odporúčaná
Pozri Tiež: