Je toho veľa, čo je na procese kúpy domu ako prvopočiatku mätúce, a jediné, čo môžem skutočne urobiť (okrem písania článkov, ako je tento), je absolútne prísľubom, že pozorná realitná kancelária a informovaný hypotekárny maklér budú vašimi životnými líniami. Budete prekvapení, koľko sa naučíte o serióznych platbách, úschove a amortizácii za ten istý mesiac. Rozhodne viac, ako ste tomu venovali pri vysokoškolskom účtovníctve, vám poviem toľko.
Pamätám si, ako sme s manželom minulé leto zatvorené u nás doma , jedna z najväčších otázok, ktoré som mal na proces prechodu z nájomcu na majiteľa domu, bola úplne zabalená do logistiky sťahovania. Ako dlho trvá zatvorenie? Kedy oznámime, že uvoľňujeme nájomnú zmluvu? Zasekneme sa v tom istom mesiaci pri platbe za nájom a hypotéku? (Môžeme si to dovoliť?) Je to mätúce, ja viem. Tu je teda niekoľko vecí, ktoré by mohli pomôcť:
Zatvorenie domu trvá zhruba 30 až 50 dní.
V okamihu, keď predajca prijme vašu ponuku, môžete mať pocit, že konečne môžete vydýchnuť, o ktorej ste nevedeli, že ju zadržiavate. Dom je (takmer) váš! Odtiaľ však trvá nejaký čas, kým dostanete kľúče do ruky-zvyčajne od 30 do 50 dní. Uzávierka je dohodnutá, keď uzatvoríte zmluvu, ale môže sa oneskoriť a predĺžiť v dôsledku nepredvídaných okolností, ako je neúspešná kontrola, problémy s hodnotením alebo problém s titulom. Stručná odpoveď teda znie: To závisí. Ale sú tu dobré správy…
.12 / 12
Splátky hypotéky sa inkasujú pozadu, a to vám ako nájomcovi všetko uľahčuje.
Práve teraz platíte za svoj byt nájom v prvý mesiac v mesiaci na nasledujúci mesiac - alebo, opakujem, nájomné, ktoré zaplatíte za bývanie v mesiaci júl, je splatné vopred, 1. júla. Splátky hypotéky sa však inkasujú pozadu, čo znamená, že hypotéka, ktorú dlžíte za júl, sa vyberie 1. augusta. V skutočnosti bude vaša úplne prvá splátka hypotéky splatná až celý mesiac po the posledný deň v mesiaci, v ktorom zatvárate. Napríklad zatvorenie v polovici júla znamená, že prvá splátka bude splatná 1. septembra: 1. september zaplatíte celú prvú mesačnú hypotéku (na august) a 1. septembra zaplatíte splatný úrok z hypotéky (od zatváranie do konca mesiaca) pri záverečnom stole - bude zahrnutý do vašich nákladov na zatvorenie, ktoré váš veriteľ odhadne za vás, keď budete mať zmluvu.
Tu je príklad jednej hladkej časovej osi uzavretia zmluvy:
24. júl
Vaša ponuka je prijatá! Súhlasíte s 45-dňovou lehotou uzávierky.
7. september
Zatvárate včas o 45 dní neskôr ... gratulujeme!
Pri uzávierke zaplatíte úrok 24 dní - od 7. septembra do konca mesiaca. Za to, čo to stojí, celkový mesačný úrok z mojej pôžičky zhruba 300 000 dolárov ( ktorým som sa tu podrobnejšie venoval ) bol na začiatku okolo 930 dolárov.
1. november
Platíte vôbec prvú splátku hypotéky.
význam čísla 911
Vidíte teda, že aj keď ste v júli zamkli dom svojich snov, až do novembra nie ste dlžní mesačnej hypotéky.
Ako to načasovať správne po skončení nájmu
Nie je žiadnym tajomstvom načasovať toto právo, najmä preto, že existuje veľa premenných špecifických pre vašu situáciu. Váš konkrétny akčný plán závisí od toho, koľko výpovede musíte svojmu prenajímateľovi oznámiť, ako dlho trvá vaše zatváracie obdobie a tiež od toho, či sa vaše zatváranie oneskorí alebo nie. Musíte jednoducho urobiť skok a dúfať v to najlepšie, ale pripraviť sa na najhoršie. Dobrou správou je, že celá vec s predstihom/nedoplatkom uľahčuje prehltnutie finančného obrazu.
Tu je niekoľko spôsobov, ako by to mohlo, potenciálne, úplne hypoteticky, klesnúť. Vybral som tieto scenáre z skutočne užitočný komentár k Redditu napísané realitným profesionálom:
30-dňové oznámenie o výpožičke a včasné zatvorenie
V tomto a nasledujúcom scenári nemusíte na opustenie bytu upozorniť skôr, ako zatvoríte. Všimnete si, že s 30-dňovou výpovednou lehotou vo vašom byte nezáleží na termínoch vašej záverečnej lehoty.
17:55 hod
- Zaplaťte nájomné 1. apríla, ako obvykle.
- 25. apríla zatvorte svoj dom. Asi 5 dní predplateného úroku sa zaplatí pri záverečnom stole.
- Nájomné je splatné opäť 1. mája. Šekom na nájomné dáte 30 dní vopred.
- Vaša prvá splátka hypotéky je splatná až 1. júna za úroky, ktoré sa nahromadili v priebehu mája.
- Počas celé mesiac máj máte prístup k starému miestu na prenájom aj k novému domovu bez toho, aby ste museli v máji platiť dvojnásobné náklady na bývanie, za príjemný, relaxačný, uponáhľaný a pohodový pohyb.
- Nikdy ste nemali mesiac s dvojnásobnými výdavkami na bývanie a mali ste celý mesiac na sťahovanie.
30-dňové oznámenie o výpožičke a oneskorené zatváranie
Oneskorené zatváranie je prekážkou na ceste, ale s 30-dňovou výpovednou lehotou máte stále luxus nepodať výpoveď nasledujúci deň po zatvorení-a to bez platenia akýchkoľvek dvojnásobných nákladov na bývanie.
- Zaplaťte nájomné 1. apríla, ako obvykle.
- Zistite 23. apríla, že zatváranie je oneskorené.
- Zaplaťte nájomné 1. mája, ako obvykle.
- Zatvorte 15. mája, konečne. Pri záverečnom stole je splatných 15 dní predplateného úroku (z vášho domu s úsporami a so skladovacími nákladmi, nie s balíkom vašich mesačných účtov).
- 16. mája dajte výpovednú lehotu 30 dní.
- Zaplaťte svoje posledné nájomné 1. júna - buď na polovicu mesiaca (30 dní po upozornení z 15. mája alebo na celý mesiac v závislosti od podmienok prenájmu).
- Príjemný odpočinok bez stresu 30 dní na presťahovanie, zhruba od 16. mája do najmenej 16. júna, kde máte prístup k obom miestam.
- Vaša prvá splátka hypotéky je splatná 1. júla.
- Nikdy ste nemali mesiac s dvojnásobnými výdavkami na bývanie a mali ste celý mesiac na sťahovanie.
Ak si váš byt vyžaduje 60-dňovú výpovednú lehotu alebo viac, veci budú trochu komplikovanejšie, pokiaľ ide o perfektný čas. V takom prípade hráte vyrovnávaciu hru - a budete sa musieť vzdať trocha peňazí, času alebo zabezpečenia. Váš realitný agent alebo hypotekárny maklér vám ochotne pomôže pozrieť sa na váš prenájom a rozpočet a načasovať všetko správne, ešte skôr, ako nájdete domov svojich snov.
11:11 synchronicita
