Predstavte si, že nájdete domov, ktorý úplne milujete (alebo v ktorom aspoň vidíte veľký potenciál). Teraz: Čo keby ste tam mohli žiť, ale namiesto toho, aby ste svoje úspory míňali vopred, platíte každý mesiac malú čiastku nad rámec svojho nájomného smerom k akontácii. Znie to ako sen, však? S najväčšou pravdepodobnosťou áno - obzvlášť ak ste na voľnej nohe, áno tak-tak úver alebo vysoký pomer dlhu k príjmu (tie prekliate študentské pôžičky!), alebo jednoducho nemôžete každý mesiac odložiť dostatok hotovosti, aby ste dosiahli cestu akontácii.
Táto situácia nie je len vecou snov-je to typ zmluvy známej ako nájomné za vlastné. Ale ako mnoho príliš dobrých scenárov na to, aby boli pravdivé, prichádza so značným podielom rizík, ktoré je potrebné zvážiť. Čo by ste mali vedieť, než sa podpíšete:
Čo je to nájomná zmluva vlastnému nájmu?
Tieto nájmy typu jednorožec sa nazývajú veľa vecí, ale bežne sa používajú leasingy na prenájom vlastnými silami, zmluvy o kúpe na lízing, zmluvy o kúpe na lízing alebo možnosti kúpy leasingu. Nájomnou zmluvou nájomca súhlasí s prenájmom jednotky alebo domu od prenajímateľa. Prenajímateľ každý mesiac odloží časť mesačnej platby do fondu nájomcu v domácnosti. Dohodnutá cena zostáva pevná počas celého prenájmu. Obvykle, keď nájomca zaplatí dostatok vlastného imania v domácnosti, aby sa kvalifikoval na hypotéku, má nájomník možnosť kúpiť ho od prenajímateľa.
Nájomca môže napríklad podpísať zmluvu o kúpe na lízing domu v hodnote 150 000 dolárov. Prenajímateľ bude od nich vyžadovať, aby zložili 500 dolárov a zaplatili 1 200 dolárov mesačne - z toho 200 dolárov pôjde na akontáciu. Po dvoch rokoch zaplatia nájomníci akontáciu vo výške 4 800 dolárov, čo je 3,2 percenta z hodnoty nehnuteľnosti - dosť na pokrytie akontácie na Hypotéka FHA . Ak sa tak rozhodnú (pamätajte, je to možnosť kúpiť), nájomca môže zaistiť hypotéku a postupovať podľa štandardných postupov nákupu domu.
čo to znamená, keď vidím 222
Aj keď to znie ako skvelá zostava, prenájom vlastných bytov nie je vždy taký kúzelný.
Po prvé, môžu byť drahé. Na zaistenie možnosti nákupu môžu prenajímatelia požadovať nevratné poplatky vopred (známe ako opčná prémia). Môžu byť nakoniec rovnako nákladné ako záloha - ak nie viac. Štandard je obvykle 5 percent, ale dá sa to dohodnúť medzi stranami. Navyše, ak sa nájomca rozhodne nekúpiť na konci zmluvy, nedostane späť žiadne uložené peniaze.
Je tiež dôležité poznamenať, že lízing prenajatého majetku znie podobne, ale veľmi sa líši od zmluvy o zriadení listiny (ktoré majú svoj vlastný súbor rizík). Zmluva o listinách sú domy financované predávajúcim, kde kupujúci platí predávajúcemu dlhší čas v mesačných splátkach s vysokým úrokom. V týchto situáciách je nájomca zodpovedný za všetky opravy a spravidla aj dane a poistenie.
V prípade prenajatia vlastného domu sa na nájomcu zvyčajne vzťahuje nájomný zákon počas doby nájmu a nezodpovedá za údržbu ani opravy. To sa však môže líšiť v závislosti od štátu - a váš prenajímateľ sa môže pokúsiť, aby ste tieto práva odhlásili (aj keď zákonnosť toho sa líši štát od štátu).
Aké sú riziká spojené s prenájmom prenajatej nehnuteľnosti?
Pretože sa vlastníctvo domu stáva pre väčšinu Američanov nedostupné, prenájom vlastných bytov je stále obľúbenejším. Teraz existuje niekoľko dobre financovaných spoločností z Wall Street, ktoré ponuka transparentné programy prenájmu vlastných bytov pre zrekonštruované luxusné domy. Okrem toho sú bežné v predajoch typu peer-to-peer, napríklad ak vám rodinný priateľ chce predať svoju nehnuteľnosť, ale zatiaľ nemáte úplné financovanie. Podľa Nichole Monticelli, realitnej kancelárie v BEX nehnuteľnosť Na Floride sú štandardné zmluvy o prenájme vlastných bytov takmer vždy spísané s ohľadom na najlepší záujem predávajúceho-to znamená, že keď sa do nich ako nájomca dostanete, musíte vykonať náležitú starostlivosť, aby ste znížili riziko.
Majiteľ/predajcovia sa napríklad môžu pokúsiť nechať všetku údržbu a opravy prenechať nájomcovi (to môže byť v mnohých štátoch v rozpore so zákonmi o nájomníkoch, preto sa obráťte na svojho zástupcu!) Alebo môže byť v zmluve uvedené, že jedna oneskorená platba zruší zmluvu . To znamená, že nájomca príde o všetky peniaze, ktoré už zaplatil, ako aj o peniaze, ktoré vložil na opravy a opravy majetku.
A keďže lízing prenajatých bytov je príťažlivý pre tých, ktorí sú inak vytlačení z tradičných možností nákupu domov, trh je náchylný na podvody. Napríklad na Floride došlo k nárastu podvodov zahŕňajúcich prenájom vlastných bytov počas krachu trhu s bývaním v polovici roku 2000, hovorí Monticelli. Vyskytlo sa mnoho prípadov, keď nájomníci platili svoje mesačné platby, dokončovali opravy a dokonca upgradovali dom, zatiaľ čo majitelia nehnuteľností svoje platby strčili do vrecka. Majitelia by potom prestali splácať hypotéky a nájomníci by sa ocitli vysoko a sucho, keď by banky prišli reklamovať nehnuteľnosť. A 2016 Vyšetrovanie New York Times ukázal, že tieto podvody sú opäť na vzostupe.
Ak nájdete príležitosť na prenájom vlastnej nehnuteľnosti, dávajte pozor na niektoré z týchto červených vlajok:
- Ak je dom v zlom stave, môže to znamenať, že bol zanedbaný, bol mu už zabavený alebo sa v ňom rekultivuje banka.
- Dávajte si pozor na prenajímateľa, ktorý vás odrádza od vykonávania nezávislej kontroly a posudku.
- Vaše dodatočné platby by sa mali rovnať dohodnutej sume akontácie: Obvykle hovoríme o 3,5 percentnej akontácii hypotéky s poistením FHA, Holden Lewis, domáci expert z NerdWallet , hovorí.
- V titulnej správe si overte, či je váš prenajímateľ zákonným vlastníkom nehnuteľnosti, hovorí Shaolaine Loving, advokát Loving Law LTD . V správe budú uvedené aj všetky dodatočné záložné práva alebo rozsudky, ktoré by bolo potrebné uhradiť predtým, ako sa stanete vlastníkom (a pravdepodobne by od vás vlastník požadoval zaplatenie).
Aj keď sú všetky tieto veci úplne jasné, je dôležité si uvedomiť, že sa stále dostávate do vratkej situácie-investujete do niečoho, nad čím máte malú kontrolu.
význam vidieť 555
Napríklad, keď pri podpise vašej nájomnej zmluvy nemuseli byť k majetku žiadne ďalšie záložné práva, vlastník ich však mohol pridať, hovorí Loving. Zistenie, či je to tak, a pokúsenie sa chrániť sa pred tým, to všetko bude pre vás znamenať dodatočné náklady. To môže viesť k tomu, že skutočné náklady na kúpu domu prostredníctvom lízingu prenajatého domu budú oveľa vyššie ako náklady na tradičný nákup.
Navyše, aj keď máte zákonné práva na peniaze, ktoré ste investovali, v extrémnych prípadoch môže byť veľmi nákladné získať to, čo ste dlžní: Majiteľ môže stále nesplácať svoje hypotekárne záväzky a stratiť domov uzavretím domu, hovorí Loving. [Toto] by vás zaväzovalo k tomu, že budete musieť žalovať akékoľvek opravné prostriedky proti predajcovi.
Čo robiť, kým sa podpíšete na bodkovanú čiaru
Ak ste sa rozhodli, že prenajatie vlastného domu je pre vás, alebo ste sa zamilovali do prenájmu s možnosťou nákupu, potom by ste ďalším krokom mal zavolať zástupcovi. Ako už bolo uvedené, rôzne štáty a regióny majú svoje vlastné zákony týkajúce sa prenájmu vlastných bytov, preto sa uistite, že váš právny zástupca má informácie o tom, kde hľadáte podpis nájomnej zmluvy.
Monticelli má tendenciu radiť svojim klientom, aby sa vyhýbali nájmom prenajatým nehnuteľnostiam, ale ak sa jej klienti rozhodnú ísť touto cestou, vždy odporúča, aby nechali zmocnenca preštudovať zmluvu a prepísať ju tak, aby bola pre nájomcu výhodnejšia a zmiernila ju. riziko. Nájomníci sa napríklad môžu uistiť, že neplatia dvojnásobok za inovácie a renovácie, do ktorých investujú, a že kúpnu cenu nie je možné zvýšiť, pokiaľ ide o nákup. Ak predajca opätovne rokuje, vezmite to ako varovný signál, hovorí.
Akonáhle získate od svojho zástupcu všetko jasné, porozprávajte sa s veriteľom:
Požiadajte o predbežnú kvalifikáciu a ukážte zmluvu príslušníkovi pôžičky, hovorí Lewis. Príslušník pôžičky prevezme vaše finančné informácie a oznámi vám, či ste na dobrej ceste získať hypotéku o niekoľko rokov. Tiež zaistia, aby sa vaše rozdelené platby za prenájom sčítali a urobili zálohu, akonáhle to príde.
A samozrejme, ak sa zdá, že prenajatie vlastného domu je príliš riskantné, ale máte radi pohodlie, keď máte k nájmu pribalené úspory akontácie, vždy máte možnosť presťahovať sa na lacnejšie miesto, ale zaplatiť rovnakú sumu za nájom (tj. , lacnejšie nájomné prenajímateľovi a zvyšná časť na vašom sporiacom účte).
