Prvá dobrá správa: V skutočnosti je možné kúpiť byt na Manhattane za menej ako 300 000 dolárov. (Áno, skutočný byt-nie skriňa! A áno, kúpiť do vlastníctva, nie do prenájmu!) Na trh sa často dostáva družstevná jednotka Fondu rozvoja bývania (HDFC), ktorá poskytuje vzácnu a cenovo dostupnú možnosť pre potenciálnych kupujúci domov.
Ale skľučujúca správa? Nielenže sú dosť vzácne, ale aj tieto výhodné ponuky nehnuteľností sú tiež veľkým háčikom-22: Aby ste si ich mohli kúpiť, musíte mať ročný plat pod určitou hranicou, ale musíte mať tiež k dispozícii značnú hotovosť na zálohy (a v niektorých prípadoch aj na celú kúpnu cenu). To výrazne obmedzuje skupinu lovcov domov, ktorí si skutočne môžu kúpiť tento typ družstva. V zriedkavých prípadoch ľudia ušetria. Mnohokrát sú to však ľudia (myslím na nedávne vysokoškolské diplomy) so skromným platom, ktorí prídu do dedičstva alebo získavajú finančnú podporu od svojej rodiny, alebo dôchodcovia bez mesačného príjmu, ale s dostatkom peňazí v rezervách. Povzdych
Newyorské družstvá HDFC vznikli v 70. rokoch minulého storočia, keď počas ekonomického poklesu začali prenajímatelia opúšťať svoje budovy. Budovy boli odovzdané obyvateľom, aby ich spravovali. Začalo to ako experiment, ale odvtedy sa vyvinul špecializovaný spôsob kúpy domov pre obyvateľov New Yorku s nízkymi až strednými príjmami.
Tieto jednotky sú spravidla hlboko pod trhovou hodnotou, čo znamená, že vaša hypotéka bude stáť menej ako prenájom jednotky podobnej veľkosti, vysvetľuje Eugene Gamble, investor do nehnuteľností a senior partner spoločnosti Whisperers, investičná a developerská spoločnosť.
Zaujalo vás to? Tu je to, čo ďalší odborníci na nehnuteľnosti tvrdia, že potrebujete vedieť o družstvách HDFC.
čo znamená anjelské číslo 1212
Príjmový strop je prísny
Okrem toho, že sú kooperácie HDFC za dostupnejší cenový bod, sú často miestami so silným zmyslom pre komunitu, hovorí Molly Franklinová , realitná kancelária s CitiHabitats realita.
Prvá vec, ktorú by mali kupujúci vedieť, je, či majú nárok na príjmový strop budovy, a musia byť schopní ukázať tieto čísla na daňové priznanie v hodnote dvoch rokov, hovorí Franklin. Neexistuje univerzálny strop príjmu a vzorce na stanovovanie stropov príjmu sa líšia podľa družstiev. Hauseit, spoločnosť na predaj spoločnosťou majiteľa v New Yorku, dala dohromady a ukážkový sprievodca na výpočet pokynov pre strop príjmu. Môžete sa tiež pozrieť na a ukážková aplikácia , ktorý zvyčajne požaduje informácie o bankovom účte, osobné referencie a vysvetlenie, prečo chcete v budove bývať.
Zástupný obrázok pre Lucas Callejas , realitná kancelária s Triplemint real estate in New York, hovorí, že je dôležité, aby si kupujúci zvážili, či sa im blížia naplánované bonusy alebo zvýšenia. Ak je to tak, mohlo by stáť za to požiadať vašu spoločnosť, aby ich odložila, ak ste blízko limitu príjmu.
čo to znamená vidieť anjelov v oblakoch
Niektoré budovy, v závislosti od programu, nepripustia dolár nad strop, vysvetľuje. Iní môžu mať kývavú miestnosť s malým množstvom flexibility.
V budovách s nižším príjmom ovládajú hru dôchodcovia so silnými financiami, ale s nízkymi príjmami, ako aj nákup darčekov pre dospelé deti, vysvetľuje Franklin, pretože mnohé z týchto nákupov sú hotovostné ponuky.
Mnoho [jednotiek] ide k ľuďom, ktorí môžu mať rodičov alebo starých rodičov so značným majetkom v hotovosti, alebo k ľuďom, ktorí odišli z dobre platených zamestnaní a teraz pracujú v oblastiach, kde zarábajú menej, ale považujú to za výhodnejšie, hovorí Franklin.
Jedna bežná mylná predstava, však? Nie ste zabití v tom, aby ste roky zarábali rovnaký príjem.
Ľudia sú nervózni, že po nákupe bude budova požadovať, aby ste nikdy nezarobili viac, ako je limit príjmu, hovorí. Budova nebude navždy monitorovať váš príjem a majetkový prenájom sa vám nevytrhne z rúk, ak rok po kúpe získate skvelú akciu.
Ešte jedna bodka: Kupujúci musia zistiť, či bola budova schválená na hypotéku, hovorí Franklin. Niektoré budovy nie sú v dobrom finančnom stave, takže banky pravdepodobne nepožičajú peniaze, zdôrazňuje.
1010 význam anjelského čísla
Vysvetlenie, že HDFC zvyčajne vyžadujú trochu nízku akontáciu 10% Debra Bechtel , profesor na brooklynskej právnickej fakulte, ktorý vyučuje kliniku zameranú na HDFC; ale niektoré teplejšie štvrte vyžadujú všetku hotovosť.
Ak problém s peniazmi nestačil, kupujúcich musí schváliť aj predstavenstvo budovy. Organizácia s názvom Rada pre pomoc pri urovnaní miest v mestách má program na predbežné preverenie spôsobilosti ľudí, ktorí sa zaujímajú o život v HDFC.
Nie sú to investičné nehnuteľnosti.
Kupujúci by nemali očakávať, že na HDFC zarobia veľa peňazí. Áno, aj keď po kúpe bytu budete mať väčší príjem, budúci rezident kupujúceho bude pravdepodobne musieť pri kúpe zarobiť pod hranicou príjmu. Všetko však závisí od pravidiel vašej budovy.
význam 11
Cena za ďalší predaj nie je obmedzená, ale pochopenie, že príjmový strop bude rozhodovať o tom, koľko budete môcť pri ďalšom predaji získať, je pre správu očakávaní veľmi dôležité, hovorí Franklin.
Flip dane (alebo poplatky za prevod zaplatené budove na udržanie rezerv pri predaji) sú navyše zvyčajne vysoké, aby sa zabránilo schémam rýchleho zbohatnutia.
Jednotka musí byť vašim hlavným bydliskom.
Vždy dbám na to, aby moji kupujúci vedeli, že je to skutočne len vhodná voľba pre niekoho, kto používa byt ako svoje hlavné bydlisko, pretože HDFC neumožňujú ľuďom nakupujúcim na pied-à-terre a majú prísne zásady podnájmu. Shelly Place , agent Triplemint.
Platíte menej - ale stále dostávate menej (zvyčajne).
Mnoho HDFC vyžaduje nákladné renovácie, aby boli v súlade s primeranou životnou úrovňou, a preto je možné, že vaše hotové výdavky budú vyššie ako mnohé alternatívy na kľúč, vysvetľuje Gamble.
Jednotky HDFC sú navrhnuté pre ľudí v nízkych až stredných príjmových kategóriách a ako také spravidla prinášajú nízke poplatky za údržbu, Whisperers nehnuteľnosti „Hovorí Gamble. Tieto poplatky však majú svoju cenu: Nízke poplatky za údržbu znamenajú menej likvidných aktív, ktoré budova má na opravy, a preto môže byť budova náchylná na obavy o bezpečnosť alebo údržbu.
A aj keď to platí pre niektoré budovy, s manhattanskými HDFC dochádza k akejsi renesancii. Príliv nedávnych predajov HDFC znamená, že budovy majú vo svojej pokladni viac; mnohé z nich dostávajú veľmi potrebné inovácie a otvárajú sa aj financovaniu, hovorí Franklin.
2:22 anjelské číslo
Takeaway? HDFC nepatria do kategórie príliš dobrých na to, aby boli pravdivými; ale určite prinášajú určité prekážky.
