Ak uvažujete o kúpe domu, hľadanie exekúcií a krátkych predajov sa môže javiť ako dostupnejší spôsob vlastnenia domu. Vlastnosti môžu byť v porovnaní s tradičným trhom s bývaním dosť lacné a ak ste ostrieľaný kupujúci, myšlienka zvršku fixéra môže znieť príťažlivo. Ale skôr, ako budete investovať viac (alebo akéhokoľvek) času do skúmania týchto typov nehnuteľností, mali by ste vedieť presný rozdiel medzi exekúciami a krátkym predajom a na čo si dať pozor ako na potenciálneho kupujúceho.
Začnime s exekúciami
K zabaveniu dochádza vtedy, keď vlastník domu nemôže tri až šesť mesiacov splácať hypotekárny úver a stále nedokáže nahradiť zmeškané platby po tom, čo veriteľ (spravidla banka) pošle oznámenie o zlyhaní. Majiteľ má spravidla 30 až 120 dní po obdržaní oznámenia buď na zaplatenie svojho hypotekárneho zostatku, alebo na súhlas s krátkym predajom svojej nehnuteľnosti - ak sa nič z toho nestane, dom je uzavretý a vlastník je vysťahovaný.
Požičiavateľ potom dá dom do aukcie, kde si ho môže kúpiť kupujúci. Realitný agent je zapojený do uľahčenia komunikácie medzi kupujúcim a veriteľom, ale tento proces je oveľa formálnejší a transakcie sú zvyčajne menej flexibilné a častejšie oneskorené. Informuje server Realtor.com , ak veriteľ nie je schopný predať dom, nehnuteľnosť sa stane vo vlastníctve banky alebo vo vlastníctve nehnuteľnosti (REO).
Kde nájdete uvedené exekúcie?
Exekúcie môžete vyhľadať prostredníctvom služby hromadného zápisu, podobne ako by sa zverejňoval tradičný záznam. Nehnuteľnosti budú priamo označené ako vylúčené.
V tomto zozname exekúcií v Los Angeles , všimnete si, že sa dom predáva tak, ako je a fotografie ukazujú jeho podmienky. Štvorizbový dom s tromi kúpeľňami je kótovaný za 655 900 dolárov a je popisovaný ako investičná príležitosť. Okolie, v ktorom sa dom nachádza, sa zvažuje a prichádza v Los Angeles a priemerná predajná cena domov, ktoré sú v súčasnej dobe uvedené v tejto konkrétnej oblasti, je 746 000 dolárov, podľa Zillowa . Pre skúseného majiteľa domu, ktorý sa nebojí náročnej renovácie, by to rozhodne mohla byť investičná príležitosť - najmä ak hodnota domov v tomto okolí L.A. stále rastie, čo s najväčšou pravdepodobnosťou bude. (Zillow uvádza, že domáce hodnoty Jefferson Park sa za posledný rok zvýšili o 8,8 percenta).
Nie všetky exekúcie vyžadujú taký ťažký facelift a nie všetky exekúcie by sa považovali za investičnú príležitosť. Tento dom s 5 spálňami a šiestimi kúpeľňami v údolí Village stojí 1 799 000 dolárov a (aspoň podľa obrázkov zverejnených na Zillow) je v nádhernom stave. V zozname je uvedené, že dom bol zrekonštruovaný v roku 2016. Na porovnanie, stredná cena domov v súčasnosti uvádzaných v Valley Village je 849 000 dolárov.
Ale to, že dom vyzerá online krásne, neznamená, že je bezproblémový a nedostatok transparentnosti je pre kupujúcich, ktorí si chcú kúpiť uzavretý dom, veľkým problémom.
Na čo si dať pozor pri exekúciách
Okrem oveľa ťažšieho postupu ako tradičný nákup domu, nákup exekúcie sa zvyčajne neodporúča pre začínajúcich majiteľov domov.
V prvom rade si musí kupujúci kúpiť zrak pre domácich neviditeľný. Áno, čítate dobre. Nielenže nemôžete obísť dom, ale nemôžete požiadať ani o odbornú kontrolu. Podľa Zillow „Vyskytli sa prípady nespokojných predávajúcich, ktorí vyzliekli domov a zanechali nehnuteľnosť v úplnom rozklade alebo účelovo poškodili. Beatrice de Jong, riaditeľka rezidenčného predaja na Otvorené záznamy v Los Angeles , Kalifornia, hovorí, že videla domy, kde boli z domu stiahnuté medené inštalatérske potrubia, aby ich predali, a domy, v ktorých bol betón naliaty do potrubia. Nielenže by mohlo dôjsť k veľkým štrukturálnym problémom v interiéri a exteriéri domu, ale v niektorých prípadoch môžu nájomníci odmietnuť opustiť nehnuteľnosť - a za ich vysťahovanie je v skutočnosti zodpovedný kupujúci.
Okrem toho, aj keď nie vždy existuje požiadavka na exekúcie v plnej výške, de Jong potvrdzuje, že mnohé banky sa rozhodujú predávať domy na aukciách, ktoré zvyčajne vyžadujú kupujúcich v hotovosti. Ak nemáte hotovosť, aukcia sa často zmení na ponukovú vojnu, v ktorej by ste boli proti potenciálnym kupujúcim, ktorí majú hotovosť (a hotovosť vládne).
Čo je krátky predaj (a ako sa líši od uzavretia trhu?)
Predtým, ako sa niekoho dom stane uzavretým, môže sa pokúsiť ho nakrátko predať. Stáva sa to vtedy, keď buď vlastník už nemôže splácať hypotekárny úver, alebo strategicky nechcú kvôli zníženiu hodnoty svojho domu (čo sa niekedy stáva na fluktuujúcom trhu). Podľa Realtor.com , predávajúci by išiel k svojmu hypotekárnemu veriteľovi, ktorý by potreboval prijať predajnú cenu, ktorá je menšou sumou, ako je dlžná. Predávajúci by napríklad mohol uviesť svoj dom na zoznam za 400 000 dolárov, so zvyšným zostatkom hypotekárneho úveru vo výške 430 000 dolárov. Predávajúcemu by na zaplatenie späť banky chýbalo 30 000 dolárov. Po dokončení transakcie by predávajúci nezodpovedal za 30 000 dolárov.
Podľa Bankrate „Majiteľ bude musieť vyplniť žiadosť o predaj nakrátko a napísať list v núdzi, ktorý podrobne uvedie jeho finančnú situáciu (vrátane výplatných pásk, daňových priznaní a bankových výpisov) a veriteľovi oznámi, že by neboli schopní. splatiť, koľko len bude ich domov krátky, akonáhle sa predá. Proces spravidla trvá mesiace.
V niektorých prípadoch môže hypotekárny veriteľ skutočne chcieť peniaze stratené pri predaji späť, čo sa nazýva rozhodnutie o nedostatku. Niektoré štáty majú postavili mimo zákon , ale je to určite niečo, čo by si predajca mal uvedomiť.
Kde nájdete krátke predaje?
Záznamy o krátkom predaji by ste mali byť schopní nájsť prostredníctvom služby hromadného záznamu. Mnoho predajov nakrátko je uvedených na zozname realitných kancelárií, ale záznam nemusí byť označený ako predaj nakrátko. Môžete napríklad ísť na Otvorené zoznamy a krátke predaje by sa objavili pod filtrom fixátorov.
Na čo si dať pozor pri krátkych predajoch
Čas potrebný na dokončenie transakcie pri krátkom predaji zvyčajne trvá výrazne dlhšie (podľa Realtor.com zvyčajne 90 až 120 dní) ako tradičný záznam. Pretože kupujúci jedná predovšetkým s veriteľom-a nie s predávajúcim, ktorý je veľmi šikovný-ponukovú cenu musí schváliť veriteľ a to vyžaduje čas.
Cena krátkeho predaja je zložitá. Podľa Money Under 30 „Je dôležité, aby kupujúci potvrdil, či bol krátky predaj schválený alebo nie. Ak je to schválené, potom veriteľ už súhlasil s cenou, za ktorú chce vlastník dom predať. Ak nie, krátky predaj predajcu bude odmietnutý.
Podľa The Balance „Nízka kótovacia cena môže byť stratégiou, ktorú agent záznamu a predajca používa na nalákanie viacerých ponúk na predaj nakrátko. Táto cena býva dosť tekutá, pretože ak veriteľ cenu neschváli, cena sa zvýši. Nakoniec: krátky predaj nemusí nutne znamenať, že si budete môcť kúpiť dom, ktorý je pod cenou za trhovú hodnotu. Balance uvádza, že cena krátkych predajov môže byť vysoká; môže byť nízka; na peniazoch to môže byť správne.
Veritelia okrem toho neprejdú predajom, kým sa kupujúci nezaviaže k určitým požiadavkám, ako je platba za opravy a náklady na zatváranie - za čokoľvek, za čo by predávajúci normálne zodpovedal, musí kupujúci súhlasiť, že to prevezme.
Tiež by ste museli prijať nehnuteľnosť takú, aká je, aj keď podľa Realtor.com môže kupujúci požiadať o kontrolu. Ak kupujúci zistí poškodenie majetku akéhokoľvek druhu, veriteľ nezodpovedá za jeho opravu. Pokiaľ je dom v silne neudržiavanom stave, mohlo by to kupujúceho stáť opravu astronomických peňazí obrovské množstvo peňazí.
Nakoniec, ak vás zaujíma zoznam uzavretých obchodov alebo krátkych predajov, uistite sa, že urobíte celý prieskum a porozumiete všetkým rizikám. Pretože aj keď to môže byť domov vašich snov, môže to byť aj váš nočné mory . Uistite sa, že je to prvé.
Ďalšie skvelé informácie o realitách:
- Prečo skutočne ľutujem kúpu domu „dosť dobrého“
- To je to, čo je skutočne rád žiť v obrátenej cirkvi
- 10 najlepších miest na život, ak nenávidíte šoférovanie
- 11 výrobkov IKEA, o ktorých by mal každý nájomca vedieť
- 15 z najlepších amerických miest na vyváženie pracovného a súkromného života podľa štatistík
