Ako realitný maklér je mojou úlohou viesť kupujúcich a predávajúcich cez proces transakcie s nehnuteľnosťami. Aj keď som ten pravý s odbornosťou , vyzývam svojich klientov, aby sa oboznámili s výhodami a nevýhodami kúpy domu, a preto je dôležité poučiť ich o nových výrazoch, s ktorými sa stretnú.
S ohľadom na to som vytvoril kvíz o základoch nehnuteľností, ktorý chcem, aby všetci moji klienti boli esom. Predtým, ako uvediete svoju nehnuteľnosť na trh, pomocou tohto kvízu zistite, či ste dôvtipný kupujúci alebo predávajúci.
911 anjelské číslo spriaznenej duše
Kto rozhoduje o výške provízie z predaja?
A. Kupujúci
B. Predávajúci
C. Zástupca predávajúceho
D. Sprostredkovanie predávajúceho
Odpoveď : Odpoveď je B aj C. Agent zastupujúci domáceho predajcu stanoví požadovanú výšku provízie, ktorá bude vyplatená obom agentom (a ich maklérom) po dokončení predaja nehnuteľnosti. Ale majitelia bytov majú určite právo rokovať o odmene pred súhlasom so zastupovaním.
Okrem toho má maklérstvo agenta zvyčajne minimálne percento, s ktorým budú súhlasiť. Majiteľ domu môže presvedčiť svojho agenta (možno priateľa), aby ho zastupoval, povedzme, len za 500 dolárov. Ak by agent prevádzkoval aj vlastnú sprostredkovateľskú agentúru, bolo by to povolené. Moje prvé maklérstvo napríklad neumožňovalo provízie nižšie ako 4,5 percenta oproti štandardným 5 až 6 percentám. Keď sa všetky strany dohodnú na sadzbe provízie, táto suma je potom stanovená v zmluve o kótovaní aj v zmluve o predaji.
Čo je úschova?
A. Účet, na ktorý dohliada váš veriteľ, aby vo vašom mene zaplatil PITI (istinu/úroky/dane/poistenie)
B. Neutrálna tretia strana, ktorá drží finančné prostriedky a aktíva počas trvania majetkovej transakcie
C. Zálohovaný účet
D. Stredoanglické slovo — escrowl — čo znamená „rolovať“ (v podstate kontrolný zoznam)
odpoveď: Všetko vyššie uvedené! Slovo escrow môže označovať niekoľko finančných záležitostí, ale pri transakcii s nehnuteľnosťami bežne definuje neutrálnu tretiu stranu, ktorá drží finančné prostriedky a dokumenty, kým nie sú splnené všetky písomné podmienky. Podmienené spoločnosti účtujú malé percento z ceny nehnuteľnosti, aby zvládli zálohu kupujúceho a množstvo papierov. (V Kalifornii sú to 2 doláre za 1 000 dolárov z ceny nehnuteľnosti plus 250 dolárov; náklady sa rovnomerne rozdelia medzi obe strany.) Dohliadajú aj na úsilie spoločnosti. Podľa odpovede A môže kupujúci po predaji použiť úschovný účet na splnomocnenie svojho veriteľa platiť priebežné dane a poistenie.
Čo je duálna agentúra?
A. Konflikt medzi hollywoodskymi agentúrami
B. Keď jeden agent pracuje pre dvoch maklérov
C. Keď zástupca zastupuje kupujúceho aj predávajúceho
D. Dve agentúry zúčastňujúce sa predaja nehnuteľnosti
odpoveď: Odpoveď je C. Ak kótovací agent privedie kupujúceho k stolu, môže zastupovať obe strany v transakcii. Takáto možnosť by sa mala prediskutovať počas rokovaní o kótovaní, aby predávajúci chápal možné dôsledky. Raz som láskavo znížil svoju províziu, keď som skončil zastupovaním oboch strán, aj keď to nebolo uvedené v zmluve o zaradení do zoznamu. Moja finančná obeta vyústila do ďalšieho predaja s majiteľom domu.
Čo sú nepredvídané udalosti?
A. Akcie, ktoré je potrebné vykonať pred uzavretím úschovy
B. Prekážky, ktoré môžu vykoľajiť úschovu
C. Prípady, keď je potrebné najprv predať dom kupujúceho
D. Doložky, ktoré stranám umožňujú vycúvať z úschovy
odpoveď: Všetko vyššie uvedené. Je ich veľa“ Kontingent zapnutý ” riadkové položky v zmluve o kúpe nehnuteľnosti . Najbežnejšie sú odhady, úvery, obhliadky a predaj domov. Kupujúci majú určitý čas počas obdobia úschovy – zvyčajne 30 dní – na odstránenie každého nepredvídaná situácia ako sa dosiahnu (napr. 17 dní), aby sa zabezpečilo, že transakcia bude na ceste k dokončeniu. Predajcovia majú právo odstúpiť od predaja, ak niektorý z týchto časovo citlivých krokov zlyhá a môžu požadovať zadržanie serióznych peňazí. Raz som zastupoval klientku, ktorá kupovala byt v Palm Springs pre svojho brata, ktorý zomrel jeden deň pred uzavretím úschovy! Predajca si chcel ponechať zálohu, keďže všetky nepredvídané udalosti boli odstránené. Našťastie sa presadili chladnejšie hlavy a nešťastný predajca sa zdráhal pokračovať v arbitráži.
Čo sú seriózne peniaze?
A. Finančné prostriedky určené na seriózny nákup
B. Odkaz z filmu Ernest ide do tábora
C. Ďalší termín pre zálohu
D. Finančné prostriedky poskytnuté na začiatku úschovy na označenie serióznej ponuky
odpoveď: Odpoveď je D. Nazývaný aj vklad dobrej viery, an seriózny vklad peňazí (EMD) vo výške 1 až 3 percent z predajnej ceny je zaslaná do úschovy do dní od prijatia ponuky. Preukazuje záväzok kupujúceho tým, že vkladá „kožu do hry“. Viazané prostriedky si ponechá na neúročenom účte. Po uzavretí úschovy sa prostriedky potom použijú buď na zálohovú platbu alebo na náklady na ukončenie.
EMD sa zvyčajne vracia, ak kupujúci odstúpi od predaja z legitímnych dôvodov (napr. dom neohodnotí za dohodnutú cenu alebo sa pri obhliadke zistia závažné chyby, alebo kupujúci zomrie deň pred dokončením! ).
Musí domáci predajca akceptovať ponuku za plnú cenu?
A. Áno, prečo by nemali?
B. Predávajúci nie je povinný prijať žiadnu ponuku
444 čo to znamená
C. Legitímna ponuka musí byť prijatá
D. Iba ak spĺňa kritériá v zmluve o kótovaní
odpoveď: B aj D. Ak ponuka spĺňa požiadavky na zaradenie (t. j. plná cena s predbežným schválením veriteľa), kupujúci ponuku zvyčajne s radosťou prijme. Na trhu horúceho predajcu však vlastník môže oprávnene vydržať, kým nedostane lepšiu ponuku (napríklad vyššiu cenu alebo zrieknutie sa nepredvídaných udalostí).
Pretože každá ponuka je súčtom jej častí, dobrý maklér poradí svojim klientom o výhodách a nevýhodách ponuky. Napríklad, ak je prijatá nižšia hotovostná ponuka spolu s ponukou za plnú cenu, predávajúci sa môže rozhodnúť akceptovať prvú ponuku, pretože nenesie žiadnu pôžičku ani nepredvídané ocenenie – dva významné prvky na strane veriteľa, ktoré môžu vykoľajiť úschovu.
Dôvod odpovede D? Predávajúci a realitný maklér podpisujú dohodu o agentovi, ktorá stanovuje povinnosti realitnej kancelárie, ktorej primárnou súčasťou je priviesť k stolu kvalifikovaného kupujúceho. Ak tak agent urobí, ale majiteľ domu sa rozhodne stiahnuť ponuku z trhu, nedodržal svoj koniec dohody a zmluva bola v podstate porušená. Realitná maklérka bude mať právo požadovať sľúbenú províziu, pretože splnila svoju stranu dohody. Nikdy som toho nebol svedkom, ale je to právne možné.
Môže byť predaj domu zábavný?
A. Áno
B. Nie
C. Prečo nie?
D. Samozrejme!
odpoveď: Najlepšia odpoveď je C. Predaj nehnuteľnosti je obrovská finančná transakcia zahŕňajúca mnoho častí a hráčov – agentov, maklérov, escrow a vlastnícke agentúry, inšpektorov, odhadcov a predajcov. Dôsledky pre každého účastníka sú významné a môžu byť stresujúce, keď kupujúci alebo predávajúci nie sú ústretoví, kontroly objavia termity a úniky vody, spotrebiče potrebujú opravu alebo výmenu, Wreck-It Ralph opravári veci zhoršujú alebo sa posúvajú termíny.
Moja múdra rada? Zabezpečte si zastúpenie skúseného realitného makléra, ktorý vás prevedie celým procesom a zabezpečí pokojný, (relatívne) bezstresový proces od MLS až po odovzdanie kľúčov... so spokojným kupujúcim a predávajúcim. Sľubujem, že je to možné. Potom nezblednete pri ďalšej vyhliadke na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti.
