Všetci sme videli relácie v televízii: Ľudia kupujú horné domy za nízke ceny, renovujú ich a aktualizujú a potom predávajú so ziskom. Vďaka týmto vyobrazeniam môžu prevracacie domy vyzerať jednoducho, zábavne a zaručene. Ako ste však pravdepodobne uhádli, nie vždy to tak je.
Existuje množstvo faktorov, ktoré súvisia s kúpou, rekonštrukciou a predajom domu v rámci rozpočtu a včas. A pre potenciálnych kupcov obrátených domov majú tieto faktory v konečnom dôsledku vplyv na kvalitu a cenu nehnuteľnosti, o ktorej uvažujú.
Ak chcete zistiť, čo odborníci na nehnuteľnosti naozaj Zamyslite sa nad procesom prevracania. Obrátili sme sa na deväť agentov z celej krajiny, aby nám poskytli svoje informácie.
Obavy o kvalitu
Pravdepodobne nie je prekvapením, že prvou starosťou, ktorú naši realitní agenti vyjadrili pri preklápaní, je kvalita. Mnoho plutiev sa snaží maximalizovať svoj zisk tým, že počas procesu obnovy prestriháva rohy, čo zahŕňa lacné materiály, nekvalitnú prácu a prehliadané oblasti (napríklad neaktualizácia elektrických a vodovodných potrubí).
To, čo sa kedysi považovalo za kreatívny a lukratívny proces, sa stalo niečím, čím sa agenti a kupujúci obávajú, hovorí Miltiadis Kastanis z Douglas Elliman na Miami Beach. Prevrátené domy sú vnímané ako domy, ktoré dobre vyzerajú, ale rohy sú zarezané. Na prípravu týchto domov je veľa času, úsilia a peňazí, a nie každý je ochotný túto úlohu prevziať.
Medzi prvky, ktoré majú často nízku kvalitu, patria povrchové úpravy, hardvér, spotrebiče a príslušenstvo, hovorí.
Pekná neznamená vždy dokonalá, súhlasí Jessica Ellisová Sotheby’s International Realty - Westlake Village Brokerage v Kalifornii, pričom poznamenáva, že mnoho kupujúcich obrátených domov sa omylom odhlási z niekoľkých potrebných inšpekcií jednoducho preto, že nehnuteľnosti vyzerajú ako nové.
To je jedna z najväčších chýb, ktoré kupujúci robia pri kúpe flipu, hovorí. Vždy povzbudzujem klientov, aby vykonali všetky potrebné kontroly.
čo znamená 333 v numerológii?
Finančné riziko
Pre tých, ktorí robia preklopenie, je v tomto procese zahrnuté veľké finančné riziko.
Ak neviete, čo robíte, môže sa vám to vrátiť, hovorí Lynette Kohn Huber Realita Walker Reid v Boca Raton na Floride to na HGTV vyzerá jednoducho a zábavne, ale títo ľudia sú profesionáli so zručnosťami a skúsenosťami a dokonca majú aj prepadák. Existuje mnoho ľudí, ktorí sa im otočia cez hlavu.
Flipping je veľmi bezohľadný biznis, hovorí o tom Chris Cusimano Nehnuteľnosť Keller Williams v Boca Raton a na to, aby ste to urobili správne, potrebujete mať veľa peňazí a času. Podľa jeho skúseností boli zisky z prevrátených domov v poriadku, ale že na predaji domov tradičným spôsobom je možné zarobiť viac peňazí.
Okrem dostatku času, peňazí, zručností a skúseností potrebujú plutvy k svojmu zisku aj veľa šťastia, hovorí Allen Roth z Sotheby’s International Realty - Beverly Hills Brokerage v Kalifornii. Tiež sa musia spoliehať na nejaký prvok šťastia s načasovaním trhu. Je s tým spojené neskutočné množstvo rizika a ja som videl, ako plutvy z prvej ruky znášajú značné straty, pretože sa na ceste niečo pokazilo.
Hovorí sa, že ak šťastie nie je na vašej strane a tento proces trvá dlhšie, ako sa očakávalo, bude vás to stáť, hovorí Simon Isaacs z Simon Isaacs Real Estate v Palm Beach. Držanie nehnuteľnosti dlhšie, ako sa očakávalo, vás môže vystaviť dani z nehnuteľnosti a účtom za údržbu, ktoré ste nečakali.
Bežné komplikácie
Je úplne bežné, že niekde v rade vznikajú komplikácie, a to ako pre kupujúcich, tak aj pre predávajúcich prevrátených domov. Napríklad v niektorých štátoch, vrátane Texasu, prevrátený domov nemusí mať nárok na Pôžička FHA , poznamenáva Francesca Conwayová, pridružená zástupkyňa spoločnosti Kancelária šampiónov spoločnosti Coldwell Banker Realty na jar v Texase. V pravidlách reťazca vlastníctva v Texase sa uvádza, že nehnuteľnosť musí byť vo vlastníctve 90 dní, než bude oprávnená na pôžičku FHA.
Preto obmedzuje kupujúcich, najmä tých, ktorí si kupujú prvé byty, čo je niekedy najširší trh s preklopenými domami, vysvetľuje.
Ako agent kupujúceho môže pri zatváraní úschovy v prevrátených domoch nastať niekoľko škytaviek, hovorí Ellis. Uchádzačská vojna je zrejme mojou najväčšou prekážkou, pretože bývajú na trhu najžiadanejšie.
Z perspektívy zariadenia Flipper môžu vzniknúť neočakávané náklady na projekt, ktoré sa úplne vymykajú kontrole, ako napríklad omeškania v procese povoľovania a objednávky materiálu, hovorí Ericka S. Black, ktorá je prepojená s Coldwell Banker Realty v stredoatlantickom regióne, kancelária Dupont / Logan Circle vo Washingtone, D.C. Napríklad COVID-19 ovplyvnil činnosť mnohých vládnych úradov vydávajúcich povolenia a výrobcov stavebného materiálu, čo spôsobilo nepredvídané zdržania a neočakávané náklady na projekt.
To môže spôsobiť reťazovú reakciu. Vzhľadom na také neočakávané náklady na projekt sa niektoré plutvy rozhodujú obmedziť rohy - čo môže zase viesť k tomu, že sa zoznam na trhu objaví ešte dlhšie.
Ak realitní odborníci uvidia vyrezané rohy, naši klienti a ich domáci inšpektor to určite uvidia, hovorí Black. Rezanie rohov môže viesť k strate zisku, pretože dom bude na trhu dlhšie sedieť.
Upozornenie na COVID
Predaj preklopených domov v súčasnosti má však jednu výhodu a je to vďaka pandémii COVID-19, hovorí Mia Cottet z Sotheby’s International Realty - Los Feliz Brokerage v Los Angeles. Predtým si jej klienti dávali pozor na nákup flipov, pretože sa obávali, že zaplatia prémiu za prácu nízkej kvality. Teraz sa veci zmenili.
Ľudia teraz menej inklinujú k tomu, aby museli vykonávať rozsiahle rekonštrukcie, vysvetľuje. Sociálne dištancovanie sa s dodávateľmi v domácnosti môže byť nepríjemné a získavanie materiálov doma i zo zahraničia môže viesť k vážnym zdržaniam. Moji klienti teraz čoraz viac žiadajú domov, ktorý je „hotový“.
