Viete, že si chcete kúpiť dom - len si nie ste istí, kde začať. A nie je divu: Kúpa prvého domu môže byť dlhý a zastrašujúci proces plný hrubých vecí, akými sú matematika, právne dokumenty a bezohľadná súťaž. Ale nebojte sa: Nakupujúci prvýkrát, ako vy, to robia stále a my vás prevedieme týmto procesom.
Najprv sa musíte uistiť, že ste emocionálne a finančne pripravení na kúpu domu. Našťastie ste strávili niekoľko posledných rokov tým, že ste sa dostali do solídnych finančných podmienok - to znamená, že získate stabilný príjem, sporíte si akontáciu a zdokonalíte svoj kredit, aby ste sa mohli kvalifikovať na hypotéku.
Hľadanie
Nie je na škodu pristúpiť do otvorených domov, kým nie ste oficiálne pripravení na nákup, len aby ste získali prehľad o trhu a o tom, čo sa vám páči a nepáči. Ale akonáhle máte financie na druhú, je načase začať seriózne.
Ak si prenajímate, začnite hľadať zhruba šesť mesiacov pred skončením nájmu, hovorí Marie Presti, majiteľka/maklérka spoločnosti Presti Group v Newtone, Massachusetts. Priemernému kupujúcemu domu trvá hľadanie nehnuteľnosti dva až tri mesiace. Keď zadáte ponuku, je to ďalších šesť až osem týždňov, hovorí. Na trhoch s veľkou konkurenciou a malým inventárom však vyhľadávanie môže trvať aj dlhšie.
Je dobré začať s prvou triedou kupujúcich domov, ktorá vás zoznámi s procesom a tiež s dôveryhodnými realitnými profesionálmi vo vašej oblasti. Rozhodne zvážte absolvovanie prvej triedy majiteľov domov, aby ste sa naučili čo najviac, aby to nebolo také hrozné, hovorí Presti. Absolvovanie takejto triedy je aj tak často požiadavkou programov pôžičky na prvé bývanie pre domácich, takže je dobré mať to včas pod palcom.
Približne v tomto čase budete chcieť začať zostavovať svoj realitný tím, počnúc agentom kupujúceho a hypotekárnym veriteľom. (Neskôr budete potrebovať aj realitného zástupcu, inšpektora domu a poisťovacieho agenta.) Opýtajte sa, prečítajte si recenzie realitných kancelárií na Zillow alebo Trulia alebo zistite, či má váš triedny učiteľ nejaké odporúčania pre zástupcu kupujúceho. Ak máte radi a dôverujete svojmu realitnému maklérovi, môže vás vo všeobecnosti nasmerovať k iným miestnym profesionálom, s ktorými v minulosti pracoval, od úradníkov pre pôžičky až po poisťovacích agentov.
čo znamená 911
Štátne zákony sa líšia, ale zástupca kupujúceho bude pri vašom domácom vyhľadávaní zastupovať vaše záujmy a vyjednávať vo vašom mene a vo všeobecnosti dostane od predajcu zníženie provízie, keď si konečne kúpite dom (to znamená, že mu priamo neplatíte). Vyberte si niekoho, kto má hlboké znalosti o miestnom trhu - a komu dôverujete, že sa o vás postará.
Začnite krátkou konzultáciou so svojim agentom, aby ste boli na tom rovnako - musia vedieť, čo hľadáte. Presti dáva svojim novým kupujúcim domácu úlohu a inštruuje ich, aby im pripravili zoznam svojich piatich najlepších potrieb, s ktorými sa nesmie stretávať-o funkciách, o ktorých sa nedá vyjednávať a ktoré môže mať každý z nich, a to od centrálneho vzduchu po určité mesto alebo polohu-a potom stanovia priority. ich. A ak kupujete nehnuteľnosť s niekým iným, mali by urobiť to isté oddelene a potom by ste sa mali dvaja spojiť a spojiť tento zoznam do jedného zoznamu priorít, hovorí. To môže trvať týždne a týždne.
Potom im Presti povie, aby tiež zostavili hodnotené zoznamy svojich piatich najlepších položiek v zozname želaní-a tieto dva zoznamy spojili. Pokiaľ sa medzi vami dvoma významne neprekrýva, tento zoznam bude často obsahovať kombináciu odhodených potrieb z prvého páru zoznamov. Ale každá funkcia, v ktorej môžete zostať flexibilná, vám otvorí viac potenciálnych domov - a cenových relácií.
Uvedenie týchto kritérií vám pomôže udržať sa zameranú na to, na čom vám pri obhliadke domu skutočne záleží, hovorí Presti. Ak sa ľudia začnú pozerať na domy a nebudú mať pripravený zoznam, vojdú doň a ak má peknú kuchyňu, zrazu si myslia, že je to skvelé. Pozerajú sa na kozmetiku a to by mala byť podľa nej jedna z posledných vecí, na ktoré by ste sa mali zamerať.
Najprv sa pozrite, či spĺňa vaše kritériá a čo je pre vás dôležité. Za druhé, štrukturálne aspekty - ako stará je pec, strecha, okná - než sa začnete zaoberať tým, či má umývačku riadu z nehrdzavejúcej ocele, hovorí Presti. Pretože ako vlastník domu môžete kedykoľvek zmeniť interiér svojho domu alebo bytu. Vlastníte to a vždy to môžete časom napraviť. Nemôžete však zobrať dom a premiestniť ho z rušnej ulice.
12:12 dvojplameň
Uložiť Pripnúť Zobraziť ďalšie obrázky (Obrazový kredit: Craig Kellmann)
Predbežne schváliť
Predtým, ako začnete navštevovať domy, mali by ste si tiež vopred schváliť hypotéku. Jednak, ak hneď nájdete svoj vysnívaný dom, môže vám prísť o financie. Ale tiež vám dá realistické očakávania o tom, čo si môžete dovoliť. Obvykle navrhujem, aby ste to urobili hneď na začiatku, pretože to môže byť prekvapujúce a znepokojujúce, keď kupujúci ide konečne k veriteľovi a požiada ho o predbežné schválenie a zistí, že ich kreditné skóre je nižšie, ako si mysleli, alebo nemá kúpnu silu. potrebujú, hovorí Presti.
Porovnajte niekoľko rôznych poskytovateľov úverov a hypotekárnych produktov online, vrátane produktov ponúkaných miestnymi úverovými zväzmi, ak máte nárok, a pôžičiek poskytnutých prvým poskytnutím pôžičky na bývanie, ktoré ponúka nízka pôžička. finančná agentúra pre bývanie vo vašom štáte .
K žiadosti o hypotéku budete musieť zhromaždiť výplatnú pásku, daňové priznanie a ďalšiu finančnú dokumentáciu. Uložte si ich do priečinka počas domáceho hľadania, pretože ich budete musieť poskytnúť znova, keď dokončíte hypotéku (alebo ak vám vyprší 90-dňové predbežné schválenie).
S agentom kupujúceho na vašej strane a listom o schválení v ruke ste teraz pripravení nahliadnuť do zoznamov a prehľadať Zem pre svoj vysnívaný domov-a v prípade, že ho nájdete, predložíte ponuku.
Ponuka
Keď nájdete ten pravý dom, váš agent vám pomôže napísať a odoslať ponuku. Dobrý zástupca kupujúceho sa pokúsi zhromaždiť niekoľko podrobností o predajcovi, ktoré by mohli zvýšiť vaše šance (a určiť) či by ste mali odoslať osobný list ) a bude dostatočne dobre poznať miestny trh, aby bola vaša ponuka konkurencieschopná.
Úlohou vášho agenta je zistiť motiváciu predajcu, či existujú ďalšie ponuky a čo je pre predajcu dôležité pri prezeraní ponúk, hovorí Presti. Vďaka týmto informáciám budete môcť v malých smeroch urobiť svoju ponuku príťažlivejšou. V mnohých prípadoch sa dozvedia, že peniaze sú dôležité, ale nie sú to jediné. Možno je pre nich skutočne dôležité, aby sa v konkrétny deň zavreli.
K svojej ponuke budete zvyčajne musieť zahrnúť vklad, tzv seriózne peniaze , čo môže byť 1 000 až 10 000 dolárov alebo viac. Tieto peniaze sa použijú na kúpnu cenu, ak je vaša ponuka prijatá, a vrátia sa vám, ak nie - ak však porušíte podmienky prijatej ponuky, sú preč.
Uložiť Pripnúť Zobraziť ďalšie obrázky (Obrazový kredit: Marisa Vitale)
666 anjelské číslo láska
Počkaj a starosti
Vezmite si to odo mňa, predloženie ponuky vyžaduje veľa odvahy: zaväzujete sa platiť stovky tisíc dolárov, takže si miesto musíte skutočne obľúbiť - možno aj milovať. Zároveň je celkom možné, že vaša ponuka bude zamietnutá. My zamiloval sa do a predložiť ponuku na tri domy v priebehu roka, než bola naša štvrtá ponuka konečne prijatá; každé odmietnutie bolo zničujúce.
Judy Alexander, realitná kancelária spoločnosti Higgins Group v Lexingtone, Massachusetts, uviedla, že niektorí z jej kupujúcich boli preplatení 10 alebo viackrát, než boli konečne úspešní - každý z nich mal svoje vyčerpávajúce sklamanie. Je to utrpenie, povedala. Najväčšiu časť [tejto práce] tvorí sociálny pracovník. Nie je to všetko nehnuteľnosť.
Sarah Korval, ktorá si v roku 2016 kúpila dom so svojim manželom Scottom, hovorí, že vtedy sú veci skutočne stresujúce. Hneď po zaradení našej ponuky sa spustilo do pohybu veľa pohyblivých častí. Bola to víchrica, povedala. Stávalo sa tiež, že ponuka bola prijatá v týždni, keď sme odchádzali na prázdniny, a tak sme museli podnikať z národného parku so zlou mobilnou službou. Pokúšať sa urýchlene vykonať radónový test, keď nemôžete počuť osobu na druhom konci, nepomáha vášmu krvnému tlaku.
Domáca kontrola
Za normálnych trhových podmienok by mala vaša ponuka obsahovať nepredvídateľné udalosti, ktoré vám umožnia vykonať domácu kontrolu do jedného týždňa od prijatej ponuky. To vám umožní odstúpiť od nákupu alebo znova vyjednať cenu, ak sa pri domácej kontrole objavia predtým neznáme problémy.
Domový inšpektor preskúma štrukturálne a mechanické podmienky domu, hovorí Jorge Colon, programový manažér spoločnosti Mentori pre nákup domov , program neziskovej spoločnosti Allston-Brighton Development Corp. v Bostone.
Nie sú vševedúci, ale domáci inšpektor vás vo všeobecnosti môže upozorniť na zjavné problémy alebo potenciálne problémové miesta, ktoré by si vyžadovali bližší pohľad od odborníka, ako je inšpektor škodcov alebo statik. Inšpekcia v priemere okolo 300 až 500 dolárov a mala by trvať niekoľko hodín. Ak to dokážete, je dobré zatieniť inšpektora, aby sa o dome dozvedel.
Domový inšpektor vám napríklad povie, či je v blízkej budúcnosti potrebné vymeniť vykurovací systém alebo strechu, pričom obe by mohli byť nákladné opravy, hovorí Colon. Ak ste zahrnuli pohotovostnú situáciu pri inšpekcii, môžete sa pomocou správy inšpektora rozhodnúť, či chcete znova vyjednať alebo dokonca z transakcie odstúpiť bez toho, aby ste prišli o svoj vklad. Čo vám však domáci inšpektor nemôže povedať, je, či by ste si mali kúpiť dom alebo nie, dodáva Colon. To je na kupujúcom.
Na horúcom trhu môžu prví kupujúci mať problém udržať si krok s kupujúcimi v hotovosti a môžu sa cítiť tlačení k tomu, aby zo svojej ponuky vyradili nepredvídané udalosti-ako napríklad pohotovostná obhliadka domu. Myslím, že na to musíš byť skutočný kovboj, myslím to vážne, povedal mi Alexander. Ale na druhej strane, ak chcete byť v prevádzke, predajcovia zvyčajne nechcú prijať ponuku s podmienkou inšpekcií, ak ide o viacero ponúk.
Jeden spôsob, akým Alexander navrhuje obísť sa, že na konkurenčných trhoch je vtesnať sa do domácej kontroly medzi dňom otvorených dverí a keď sú splatné všetky ponuky, spravidla o niekoľko dní neskôr. Druhým je vrátiť sa a pozrieť sa do domu druhýkrát pred splatnosťou ponuky, tentoraz s dobre informovaným dodávateľom alebo priateľom, ktorý podniká v oblasti vykurovania, elektrického, vodovodného a potrubného systému a hlavných systémov. domu, povedala.
Spoločnosť Colon varuje pred zrieknutím sa mimoriadnej udalosti pri kontrole, pokiaľ nemáte prostriedky na krytie akýchkoľvek neočakávaných opráv. Pri písaní ponuky sa uistite, že dodané zmluvné podmienky sú pre vás realistické, povedal. Nedovoľte, aby vás konkurencieschopnosť trhu prinútila robiť emocionálne rozhodnutia.
Kúpno -predajná zmluva
Potom, čo ste nechali dom skontrolovať a po akýchkoľvek opätovných rokovaniach sú obe strany pripravené pokračovať, je čas podpísať konečnú zmluvu, často nazývanú kúpno -predajná zmluva (P&S). Tým sa uvedie konečná kúpna cena, dátum uzávierky a ďalšie právne podrobnosti o predaji. Môže zahŕňať ďalšie nepredvídané udalosti, ktoré chránia vás alebo predávajúceho: napríklad hypotekárna núdzová situácia vám umožní vycúvať, ak nie ste schopní zabezpečiť financovanie.
význam 3 33
Odošlite konečnú žiadosť o hypotéku a nakupujte poistenie vlastníkov bytov
Akonáhle je P&S podpísaný, je čas dokončiť vaše financovanie. Odošlete konečnú žiadosť o hypotéku - obnovenie vašej predchádzajúcej žiadosti s novými výplatnými listinami a bankovými výpismi - na prísnejšie upísanie. Počas tohto obdobia držte svoj kredit zablokovaný, pretože nechcete, aby sa náhle strhnutie kreditnej karty znížilo o vaše kreditné skóre a pokazilo žiadosť o hypotéku.
Približne v tomto čase váš veriteľ zvyčajne najme odhadcu, aby posúdil hodnotu nehnuteľnosti. To bude stáť okolo 300 až 400 dolárov , hoci to môže byť zahrnuté do vašich nákladov na zatvorenie. Ak ponúknete požadovanú cenu, môže to byť trochu nervózne, pretože potrebujete súhlas, ktorý sa priblíži k dohodnutej kúpnej cene alebo nad ňu-veriteľ vám nepožičia viac peňazí, než koľko stojí miesto.
Teraz, keď pracujete s konečnými údajmi, je to často bod, kedy sa kupujúci rozhodnú zablokovať úrokovú sadzbu na 30 alebo 45 dní - dostatočne dlho na to, aby udržali všetky čísla na svojom mieste do dátumu uzávierky. (Môžete sa však rozhodnúť uzamknúť sadzby v ktoromkoľvek bode tohto procesu - váš úverový úradník vám v tomto ohľade môže poradiť.) Váš veriteľ by vám tiež mal teraz byť schopný poskytnúť presné posúdenie nákladov na zatvorenie a akéhokoľvek poistenia. alebo dane z nehnuteľností, ktoré budete musieť pri uzavretí uhradiť (na budúci rok).
je 111 anjelské číslo
Keď už hovoríme o poistení majiteľov domov, musíte si ich vybaviť skôr, ako budete môcť zavrieť dom - banka sa vám chystá neposkytnúť státisíce dolárov bez potvrdenia, že jej investícia je poistená. Váš realitný maklér môže odporučiť miestneho poisťovacieho agenta, alebo ak ste s poistením auta spokojní, môžete sa ich opýtať na zoskupenie poistiek pre majiteľov automobilov a domov so zľavou. Ak máte pochybnosti, vyhľadajte nezávislého agenta, ktorý vo vašom mene môže nájsť najlepšie ceny a pokrytie.
Zatváranie
Tesne pred zatvorením budete mať možnosť vykonať poslednú prehliadku domu, aby ste sa presvedčili, že je prázdny, čistý a viac-menej neporušený-ten istý dom, ktorý ste súhlasili s kúpou. V tejto chvíli môže byť napätie vysoké, ale ani jedna zo strán nechce, aby dohoda teraz padla, takže akékoľvek podrobnosti o hádkach sa dúfajú dajú vyriešiť. (Náš predajca sa pokúsil zanechať po sebe obrovský škaredý kus nábytku - nemali sme ho.)
Postupy zatvárania sa líšia, ale spravidla sa stretnete s predajcom, realitnými kanceláriami a právnymi zástupcami, aby podpísali listinu a pridali vášho Johna Hancocka k asi stovke ďalších právnych foriem. Váš zástupca alebo právny zástupca môže vysvetliť čokoľvek, čomu nerozumiete - klásť otázky je v poriadku. Koniec koncov, je to dosť veľký problém.
Uložiť Pripnúť Zobraziť ďalšie obrázky (Obrazový kredit: Diana Liang)
A na záver, voila! Dostanete kľúče od svojho nového domu. Gratulujem
