Začiatkom tohto roka som sa pokúsil kúpiť dom v Maine. Bol som tri roky pred pandémiou a tri a pol roka som bol mimo traumatického poranenia mozgu, ktoré pretrvávalo počas veľkej časti pandémie. Nechcel som len domov, chcel som miesto uniknúť . Keď som túžil po úteku z drvivej reality úrazov a spoločenských neduhov, naučil som sa, že hypotekárne praktiky sa nevyrovnali moderným spôsobom práce a nikto mi to nepovedal.
Pre viac obsahu, ako je tento, nasledujú
Viete, predchádzajúce tri roky som mal stálu prácu v startupe s umelou inteligenciou. Keď som vo februári opustil startup, mal som niekoľkomesačné odstupné a potom som začal na voľnej nohe. Zarábal som nie toľko ako predtým, ale dosť, ako som predpokladal získanie hypotéky pre vysnívanú chatu v pobrežnom Maine by to nebol problém. Mýlil som sa.
Najšokujúcejšia vec, ktorú som sa na svojej ceste naučil, je, že to, čo ma ovplyvnilo, pravdepodobne ovplyvní aj mňa 36 percent populácie, ktorá je na voľnej nohe a 16 percent populácie, ktorá má viac ako 65 rokov . Ak patríte do tejto kategórie, existuje päť dôležitých vecí, ktoré by ste mali vedieť, ak si chcete kúpiť dom, ale máte menej ako dva roky zárobku na voľnej nohe alebo ste trvalo (podľa vlastného výberu alebo inak) nezamestnaní.
Ľudia v mojej situácii majú k dispozícii niekoľko rôznych druhov hypoték: primárne, sekundárne, investičné, obchodné, zabezpečené aktívami a zaistené kolaterálom. Prešiel som takmer všetkými.
W2 je stále hlavným spôsobom, ako banky overujú kandidatúru na hypotéku.
V júni 2021 som mal nárok na hypotéku, vďaka ktorej bolo možné kúpiť byt v New Yorku. Do júna 2022 by ma žiadna tradičná banka neprijala. Dôvod? Väčšina rozhodnutí banky financovať hypotéku je priamo spojená s vašimi mzdami W2. Vaše aktíva alebo iné toky príjmov nie sú až tak veľkým faktorom pri lámaní čísel. Predpokladajú, že tradičné zamestnanie znamená, že budete schopní splatiť pôžičku, pričom túto skutočnosť ignorujú že Američania menia zamestnanie v priemere každých pár rokov , je 25 percent ľudí po pandémii pravdepodobne opustia svoju prácu , a tvárou v tvár a recesie, je pravdepodobnejšie, že viac ľudí príde o prácu ako kedykoľvek predtým. Mnohé z týchto právnych predpisov sa zaviedli do praxe po bytovej kríze v roku 2008. Nie je to zlá politika sama o sebe, ale je to politika, ktorá už neodráža dobu.
Ak si chcete kúpiť dom a predpokladáte, že spĺňate podmienky, je dôležité nájsť si čas, aby ste skutočne pochopili, čo je hypotéka a čo banky hľadajú: príjem na splatenie úveru. To je založené na projekciách, ktoré sú predovšetkým v závislosti od aktuálneho príjmu, ako ho vníma banková intuícia. To znamená W2, viac ako dva roky príjmu na voľnej nohe alebo vlastníctvo firmy so značným čistým príjmom. Má malý vzťah k vašej bankovej histórii, kreditnému skóre alebo aktívam.
Moja prvá možnosť: Kúpiť v hotovosti a potom získať hypotéku.
Po tom, čo mi všetci, s ktorými som hovoril, zamietli bežnú hypotéku a tvrdili, že moje zárobky na voľnej nohe nie sú obhájiteľné, pretože ich nevideli za dva roky daňovej histórie, mi navrhli, aby som zvážil nákup v hotovosti a potom získanie hypotéky. „Reverzné hypotéky“ alebo „hypotéky s odloženým financovaním“ sa stali počas roka trendom pandémia v Maine (a na mnohých ďalších miestach) keď si jednotlivci s veľkým hotovostným majetkom začali kupovať druhé bývanie. S touto možnosťou si môžete kúpiť dom v hotovosti a potom sa vrátiť do banky a požiadať ju v podstate o hypotéku založenú na tomto hotovostnom aktíve. Potom môžete získať hypotéku, často s vyššou úrokovou sadzbou, ale bude to trvať mesiace a (!) opäť budú chcieť vidieť W2 na zabezpečenie hypotéky. V mojom prípade som sa stále nekvalifikoval.
Dozvedel som sa o investičných hypotékach.
Aby som presvedčil banky, že si môžem dovoliť hypotéku, myslel som si, že by mohlo byť prospešné porozprávať sa s nimi o tom, ako by som zvážil využitie tohto domu ako investičný majetok . Prevádzkoval som tri ďalšie nehnuteľnosti na Airbnb a pochopil som, ako vytvoriť firmu, ktorá nielen pokryje hypotéku, ale dokáže mi zabezpečiť aj výnosy. V momente, keď som spomenul investovanie, bol som presunutý z hypotekárnych maklérov, ktorí pracovali na primárnych a sekundárnych hypotékach a do kategórie investičných hypoték. Aby ste sa kvalifikovali, budete musieť preukázať, že miestne ceny prenájmu môžu pokryť náklady na hypotéku. Pre mňa, keď som chcel kúpiť schátralú nehnuteľnosť a časom ju opraviť, tieto trhové ceny zaostávali. Sprostredkovateľ nemohol urobiť prípad. Prenasledovanie pokračovalo!
Uvažoval som o hypotéke so zabezpečením podnikania.
S typickými individuálnymi hypotekárnymi možnosťami som sa pokúsil zabezpečiť to, čo je známe ako hypotéka zabezpečená podnikom. Ak podnikáte na voľnej nohe, ktorý má daňové priznanie alebo môže preukázať silný pomer dlhu k príjmu , môžete sa kvalifikovať na tento typ úveru. Myslel som si, že toto by bolo pre mňa možné. Viac ako päť rokov som viedol malú firmu, ale vždy som si tiež veľmi dobre uvedomoval rady môjho účtovníka, aby som sa uistil, že peniaze, ktoré dostávam, míňam na zníženie svojich daní. Táto rada by mohla byť dobrá pre moje dane, ale ukázalo sa, že to bol presný opak toho, čo odo mňa hypotekárny makléri zabezpečení obchodom požadovali. Opäť zamietnuté!
Potom som prešiel drobným písmom o hypotékach zabezpečených aktívami.
Pri rozhovore s mojím finančným poradcom o mojich hypotekárnych problémoch ma uistila, že nie som sám. Väčšina jej klientov prechádza rovnakým bojom, keď sa pokúšajú kúpiť dom na dôchodku. Na to, aby si mohli kúpiť bývanie, musia často vybrať veľké sumy peňazí zo svojich dôchodkových úspor, kúpiť si bývanie a potom získať spätná alebo oneskorená hypotéka . Môže to znamenať doručenie šekov na státisíce dolárov do poštovej schránky. Pre mňa to bola posledná možnosť, ale opäť som bol zmarený. Prostriedky v mojom finančnom portfóliu boli na miestach, kde mali byť, a musel by som presunúť značné sumy peňazí, aby som sa kvalifikoval. Môj finančný poradca mi povedal, že to nedáva zmysel.
Po tomto všetkom mi bolo povedané, aby som investoval s partnerom.
V tomto momente som rozhodila rukami. Jediný spôsob, ako som mohol získať pôžičku na kúpu domu, ktorý som chcel, bol, keby som investoval so svojím partnerom. Jeho príjem W2 prevážil nad všetkými súvisiacimi aktívami, potenciálnymi zárobkami a finančným blahobytom, ktorý som nahromadil počas všetkých rokov bez neho. Bolo to prinajmenšom demoralizujúce a trochu patriarchálne peklo. Zdalo sa mi príliš komplikované spojiť moje aktíva s jeho bankou schváleným príjmom a typmi nehnuteľností, ktoré mu schválili kúpiť.
Bezútešne som sa rozhodol počkať na príležitosť utiecť.
Ak si niečím podobným prechádzate, nie ste sami. Ochrany trhu s bývaním zavedené s cieľom vyhnúť sa kolapsu trhu už v skutočnosti neslúžia veľkej časti obyvateľstva. Dôchodcovia a tí, ktorí sú na voľnej nohe alebo noví ako zdroj primárnych príjmov na voľnej nohe, budú mať problém so zabezpečením pôžičky. Na lepšie riešenie zmien na súčasnom trhu s bývaním je potrebná nová legislatíva. Kontaktujte svojho kongresmana s vaším príbehom je dobré začať.
